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호텔투자개발

Hotel Disposition (호텔 매각) 호텔투자개발자는 주로 3가지 업무를 하게 됩니다. 1.Hotel Disposition (호텔 매각)2.Hotel Acquisition (호텔 매입)3.New Build Development (호텔 신축) 이 3가지 일을 할때는 약간씩 다른 업무의 성격과 역할을 수행하게 됩니다. 시간이 나는데로 하나씩 설명해 보겠습니다. Hotel Disposition (호텔 매각) (source: Renée Morales) A)브로커 선정호텔을 매각하기 위해서는 무엇보다 브로커 선정이 중요합니다. 브로커 Offering Memorandum (OM)을 작성하여 투자 커뮤니티에 호텔의 매각정보를 전달하게 됩니다. 브로커는 Seller Agent로서 Seller와 Buyer의 중계 역할을 합니다. 이들이 이들이 얼마나 많은 .. 더보기
Real Estate Developer의 역할과 특징 Real Estate Developer의 역할과 특징 제가 생각하는 Real Estate Developer (부동산 투자개발자; 이하 "디벨로퍼") 의 역할과 특징은 다음과 같습니다. 1. 투자 결정을 하고 계약서들을 채결한다.디벨로퍼는 투자가나 소유주에게 권한을 위임받아 부동자산의 투자결정에 참여를 하게 됩니다. 디벨로퍼는 회사에 적합한 프로젝트를 찾아서, 타당성 분석, 예산, Timeline 등의 정보가 포함된 사업계획서를 작성하고, 이사회 등 최종 의결회의 통하여 최종 투자 의사결정을 하게 됩니다. 회사가 투자 결정을 하였다 하더라도 부동산을 바로 사들일 수는 없습니다. 투자할 토지나 건물을 경쟁(Bidding or Auction process) 통하여 구매 우선권 (Executed Letter o.. 더보기
호텔 투자개발 형태와 디벨로버들 호텔 투자개발 형태와 디벨로버들 Real Estate (“RE”) Development Type and Developers(image source: Jaypee Greens) RE Development의 핵심은 “The best use of the land”를 찾는 것에 있습니다. 땅은 아주 희소성이 있는 자원입니다. 바다 속이나 우주의 땅을 개발하지 않는한 대체재가 없기 때문입니다. RE Development는 그 땅에 적은 비용으로 자산의 최대가치를 창출해 내는게 목적 입니다. 많은 사람들이 “부동산 개발에 다양한 사람들이 일하는데, Real Estate Developer는 그 중 뭐하는 사람인가요?”라는 질문을 합니다. 다양한 의견이 있겠지만, 제가 생각하기에 RE Developer의 가장 구별되는.. 더보기
호텔 브랜드 회사의 Developer 들은 누구 인가요? "호텔 브랜드 회사의 Developer 들은 누구 인가요" 페친 분이 연락을 주셔서 호텔 부동산 투자에 대한 이런 저런 이야기를 나누던 중에 나온 질문 입니다. 호텔 브랜드 회사의 developer들은 크게 두 분류로 나누어 집니다. 하나는 contract developer 다른 하나는 real estate developer 입니다. 1. Contract Developer Contract Developer들은 호텔 management contract 또는 franchise contract을 호텔 오너들에게 판매하는 사람들을 말합니다. 우리가 일반적으로 말하는 IHG, Marriott, Hilton, Hyatt 등의 호텔 브랜드 developers가 여기에 해당합니다. 브랜드 회사의 Developer 90.. 더보기
듀얼 브랜드 호텔 A dual-branded Hotel Seattle의 Amazon.com HQ 옆에 있는 EVEN Hotel & Staybridge Suties Seattle (Opening: Early 2018) 한 7년전 부터 a dual-branded hotel 이라는 컨셉이 생기기 시작했습니다. 간단하게 말해 한 건물에 두개의 브랜드가 들어간 호텔을 의미합니다. 듀얼브랜드 호텔들은 주로 Full Service Hotel 또는 Select Service Hotel 한개와 Extended Stay Hotel 한개가 합쳐진 형태로 도심에 많이 지어집니다. 500개 객실을 가진 하나의 호텔 보다는, 이 호텔을 둘로 쪼개서 250개 객실의Full Service나 Select Service 호텔과 200개 객실의 Exten.. 더보기
호텔 개별 자산 컨트롤을 통한 통합 자산 수익의 극대화 “ 호텔 개별 자산 컨트롤을 통한 통합 자산 수익의 극대화 전략” (image source: scentever.com) 젊은 학생들을 위하여 조금 쉽게 질문을 풀겠습니다. “회사가 호텔 10개를 가지고 있는데, 어떻게 하면 각 호텔 (개별 자산) 의 수익을 늘려 전체 회사 (통합자산)의 가치를 높일 수 있을까요?” I. 개별 자산 컨트롤 개별자산의 수익을 올릴수 있는 방법에는 여러가지가 있겠지만 그중 대표적인 것만 보면 다음과 같습니다. Repositioning: 리노베이션을 통해 시장에서의 포지셔닝을 바꾸는 전략입니다. 예를 들면 그룹과 컨벤션이 많은 마켓이라면, 미팅룸을 더 많이 늘리고 King Room 보다는 Double-Double을 많이 늘리는 전략을 쓸것입니다. 비지니스가 주로인 마켓이라면, .. 더보기
M&A vs. Single Asset Transaction M&A vs. Single Asset Transaction 지금 하고 있는 Single Asset Transaction - Acquisitions & Dispositions (호텔을 사고 파는 것)은 큰 의미로 보면 M&A로 볼 수 있겠지만, 제 생각은 M&A와 Single Asset Transaction은 약간 성격이 다르다고 봅니다. (image source: www.langecorporatefinance.de) 그럼 우선 M&A (Mergers and Acquisitions)의 정의가 무엇인지 알고 가야 겠지요.. Mergers and acquisitions (M&A) are both aspects of strategic management, corporate finance and managemen.. 더보기
부동산 개발하는 사람은 많이 돌아다녀야 합니다 "부동산 개발하는 사람은 많이 돌아다녀야 합니다." 많이 볼수록 많이 느끼게 되지요? 그래서 부동산 개발하는 사람은 건물이나 토지를 사기전에 그 주변을 직접 돌아 다닌답니다. 자동차로 빠르게 마켓을 훌터보고 직접 여러번 천천히 걸어 봅니다. 낮과 밤 시간대를 다르게 하여 가보기도 합니다. 호텔 개발자는 한가지를 더 해보는데... 경쟁 호텔들을 전부 방문해 봅니다. 그러면서 본인의 호텔이 마켓에서어디에 포지셔닝 할지 생각하게 됩니다. 호텔의 노후 정도, 리노베이션 상태, 방의 크기, 손님의 구성 등을 보게 됩니다. 같은 마켓에 있어도 위치와 브랜드에 따라 10~20% 정도의 매출이 달라질 수 있답니다. 경쟁 호텔을 방문할때, 그 호텔 오너나 Management 회사에 아는 사람이 있는 경우 그들을 통하여 .. 더보기
호텔 부동산 회사 또는 브랜드 회사의 Finance 부서 "호텔 부동산 회사 또는 브랜드 회사의 Finance 부서는.어떤 일들을 하나요?" 호텔 부동산회사 또는 브랜드 회사의 Finance 부서는 크게 3가지 구성으로 나눌 수 있습니다. 1. Operations Finance (Ops Finance) 2. Project Finance (PF) 3. Corporate Finance (Corp Finance) 먼저 회사가 성장하기 위하여 위의 세 부서가 어떤 역할들을 하는지 알아 보고, 그 후에 Finance부서의 중요 요건 2가지 능력에 대해 알아 보겠습니다. 1. Ops Finance 주로 Reporting/ Analysis/ Budgeting을 담당합니다. 부서 이름에서 보듯이 화사의 일상적 운영을 위한 업무에 중점을 둔 Finance 부서 입니다. Ops.. 더보기
호텔 산업의 Players “호텔 산업의 Player들은 누군가요?” 호텔이 존재하고 손님들을 맞이하기 위해서는 3명의 Player들이 필요 합니다. 1. Owner 2. Operator 3. Brand 1. Owner (호텔 소유주) 제일 처음 부동산 Owner는땅을 고른후 Market study를 통해 “the best use of the land”를 결정하게 됩니다. Best Use가 Hotel이라고 나오면 어떤 Flag (Brand)를 걸을지 분석하게 된답니다. 이미 시장에 있는 브랜드는 AOP (Area of Protection)으로 인하여 넣지 못할 것이므로, 시장에 없는 브랜드 부터 보기 시작한답니다. 이때 호텔 객실 수, 투자 금액 등을 고려하여 Full Service 호텔로 갈것인지 Limited Service로 .. 더보기

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