호텔투자개발 썸네일형 리스트형 4% reserves ‘not enough’ CapEx study authors: 4% reserves ‘not enough’ Hotel News Now (HNN)에 재미있는 분석이 올라 왔네요. 보통 호텔은 4%~5% 정도의 매출을 FF&E Reserve 혹은 CapEx Reserve로 떼어 놓아 비용처리후 은행 구좌에 넣어 둡니다. 리노베이션 같은 큰 자본지출이 있을때 이 구좌에 미리 쌓아 둔 돈을 꺼내에 쓰지요. 그런데 HNN의 뉴스에 따르면 통상적으로 쌓아 두는 4% Reserve로는 실제 리노베이션을 단행할때 턱없이 부족하다는 것입니다. 과거 데이터를 분석하니 매출의 약 8%정도를 떼어 놓아야 한다고 합니다. 이전부터 제 동료들과 대화하여 인지하고 있었는데, HNN이 친절하게 수치화 시켜 주었네요. 다만, HNN 기사에 대해 조금 아쉬운게.. 더보기 호텔은 Investment Risk가 높기만 한 산업인가? 일반적으로 불경기 상황이 오면, 호텔은 ADR을 낮추고 비용(Cost)을 줄이는 쪽에 초점을 맞추는 경우가 많습니다. 이 방안은 불경기가 장기화 되었을 경우에는 지속가능하지 못한 방법이고, 호텔의 수익과 자산의 수명을 낮추게 되어 악순환이 반복되게 됩니다. 예를 들어, 불경기 동안 자산의 유지관리 (특히 MEP – Mechanical, Electrical and Plumbing engineering)를 소홀히 하거나 리노베이션을 계속하여 미뤄 두었다면, 몇 년 뒤에는 호텔 고객들이 인지할 정도로의 문제가 발생할 것이고, 경기가 회복 되었을때에는 고객들이 기피하는 호텔이 될 것입니다. 호텔 자산에 문제가 발생하고 있다는 걸 인지한 오너는 늦게나마 경기가 좋을때 리노베이션을 단행하게 되고, 호텔의 운영이 정.. 더보기 Modular Design and Construction in Hotel Industry HotelAvia 잡지에 '호텔투자개발'이라는 주제로 글을 기고 하고 있답니다. 실제 잡지에 실린 글은 여기 [링크] 로 가시면 됩니다. ----------------------- 최근 몇 년 동안 미국의 호텔개발 쪽에서 핫한 주제 중 하나가 모듈러 호텔입니다. 모듈러 호텔 컨셉은 오랜 동안 있어왔지만, 최근에 들어와서 미국의 호텔 건설에 자주 쓰이고 있는 방식입니다. 아직까지는 목조기반의 모듈러 호텔이 주를 이루고 있어 저층(4~5층 건물) 호텔 건설에 주로 쓰였는데, 최근에는 철재기반의 모듈러 호텔이 등장하기 시작하면서 고층 호텔 건설에도 쓰이기 시작하였습니다. 저도 처음에는 모듈러 호텔에 대한 지식이 부족하여 반신반의하고 있던 중에, 호텔 프로젝트를 같이하고 있는 건축가(Architects), 디자.. 더보기 호텔 자산의 가치 창출 HotelAvia 잡지에 '호텔투자개발'이라는 주제로 글을 기고 하고 있답니다. 실제 잡지에 실린 글은 여기 [링크] 로 가시면 됩니다. ----------------------- 종종 저에게 호텔 자산의 가치를 높이는 방법에 대해 물어 보시는 분들이 있습니다.이번 글은 코넬대학교에 Jack Corgel 교수님의 “Hospitality Real Estate Finance” 강의 노트를 바탕으로, 호텔 자산의 가치를 높여주는 방법에 대해 제 생각과 경험을 덧붙여 보도록 하겠습니다.호텔 부동산의 가치를 증대하기 위해서는 일반적으로 5가지 방법이 있습니다. 1. 신축과 재개발을 통한 호텔의 자산가치 창출호텔의 신축은 건설비용이 자산의 시장가격 보다 낮을 때 (market value > new-build cos.. 더보기 호텔의 자산가치는 어떻게 측정 되는가? HotelAvia 잡지에 '호텔투자개발'이라는 주제로 글을 기고 하고 있답니다. 실제 잡지에 실린 글은 여기 [링크] 로 가시면 됩니다. ----------------------- 많은 후배들이 궁금해 하는 것 중에 하나가 “호텔의 자산가치는 어떻게 측정 되는가요?” 입니다. 호텔의 매매가 이루어지기 위해서는 판매자와 구매자가 서로 만족할 만한 시장 가격이 설정되어야 하는데, 어떤 방법으로 호텔 자산의 가격을 구하는지가 궁금하다고 합니다. 호텔 자산의 가치 평가 방법에 대해 이야기하기 위해서는, 우선 가치평가(Valuation)에 대한 다음과 같은 개념을 먼저 이해하여야 합니다. 하나. 왜 자산의 가치 평가가 중요한가? 거주용 아파트의 경우에는 같은 동네에 비슷한 평수의 집들이 시장에 나오기 때문에 가격.. 더보기 호텔 투자개발자는 어떤 업무를 하나? HotelAvia 잡지에 '호텔투자개발'이라는 주제로 글을 기고 하고 있답니다. 실제 잡지에 실린 글은 여기 [링크] 로 가시면 됩니다. ----------------------- 호텔 투자개발자는 어떤 업무를 하나 제가 후배분들로 부터 많이 들었던 질문 중에, “호텔 투재개발자는 어떤 업무를 하나요?”가 있습니다. 이번 호에서는 Hotel Real Estate Developer(호텔 부동산 투자개발자, 이하 ‘디벨로퍼’)의 역할과 특징을 살펴보고, 호텔 투자개발을 위해 어떤 구성원들과 일하게 되는지 설명 드리도록 하겠습니다. 디벨로퍼는 호텔개발 계획을 세우고, 땅이나 건물 등의 부동산을 사들이며, 개발에 필요한 구성원들을 모아서 호텔 개발 전반을 관장하게 됩니다. 제가 생각하는 디벨로퍼의 역할과 특징은.. 더보기 호텔 투자개발쪽으로 진출하려면 어떠한 방법이 있나? HotelAvia 잡지에 '호텔투자개발'이라는 주제로 글을 기고 하고 있답니다. 실제 잡지에 실린 글은 여기 [링크] 로 가시면 됩니다. ----------------------- 호텔 투자개발쪽으로 진출하려면 어떠한 방법이 있나? 제가 지금까지 후배들로부터 많이 들었던 질문은 ‘호텔 투자개발쪽으로 진출하려면 어떠한 방법이 있는가요?’ 였다. 저도 15년 전에 같은 질문을 외국계 호텔 투자회사 임원에게 드렸던 기억이 있습니다. 제가 들은 답변은 ‘호텔을 더 경험하고 Real Estate & Finance를 공부해라’ 였습니다. 그때는 왜 그래야 하는지 이해는 못했지만, 그 조언을 따라 하다 보니 지금의 자리에 온 것 같습니다. 이 질문에 답변을 드리기 위해서는 우선 ‘호텔 투자개발의 업무’와 어떤 ‘지식.. 더보기 Hotel Acquisition (호텔 매입) 호텔투자개발자는 주로 3가지 업무를 하게 됩니다. 1. Hotel Disposition (호텔 매각)2. Hotel Acquisition (호텔 매입)3. New Build Development (호텔 신축) 이번에는 두번째 글로 "호텔 매입"에 대해 간략히 설명해 보겠습니다. (source: JYI Hospitality) Hotel Acquisition (호텔 매입 ) A) 호텔 매입 전략 수립: 호텔을 매입하기 위해서는 우선 매입 전략을 설정해야 합니다. Target market, investment size (투자금액), asset class (Full Service, Select Service, Limited Service etc.), size (적절한 객실 수), age of building, .. 더보기 호텔자산 투자 접근 방법 호텔자산 투자 접근 방법 한국의 어느 분이 “Investment Banking (IB)에서 Alternative Investment 업무를 하면서 미국의 호텔/리조트 투자에 대해 많이 검토하고 있습니다. 호텔 투자 매입 접근 방법에 대해 의견을 듣고 싶습니다.” 라고 질문을 남겨 주셨습니다. 이 질문에 대해 제가 제대로 대답드릴 수 있을지 잘 모르겠습니다. 같은 마켓에 있는 호텔이라 하더라도 각 호텔의 특성을 알아야만 ‘좋은 딜이다, 아니다’ 라고 판단을 할 수 있거든요. 제가 그냥 생각나는대로 조금이나마 설명을 드리도록 하겠습니다. 1. 개별 호텔 투자는 Micro Perspective으로 접근해야 합니다. Portfolio Acquisition (통합자산 매입)은 Macro Perspective로 접.. 더보기 Property Improvement Plan ("PIP") (Image Source: Common Wealth Lodging 호텔은 약 7~10년 주기로 리노베이션을 합니다. 끊임없는 경쟁에서 살아남기 위해 하기도 하지만 브랜드와의 계약에 의해 리노베이션을 해야만 합니다. 브랜드 회사들은 브랜드 퀄리티와 스텐다드를 아주 중요하게 여깁니다. A 도시의 어느 브랜드 호텔이 정말 좋아서 다음번 출장에 B 도시의 같은 브랜드 호텔을 예약하였는데, B도시의 호텔은 노후화 되어 있다면 그 고객은 더이상 그 브랜드를 믿지 못하게 됩니다. 따라서 브랜드 회사들은 management contract or franchise contract 을 맺을 때 브랜드 퀄리티 조항을 넣습니다. 한 호텔이 매년 브랜드 퀄리티 인스팩션을 패스하지 못하고 유예기간동안에 그 퀄리티를 만족시키지 못.. 더보기 이전 1 2 3 4 다음
