Real Estate Developer의 역할과 특징

Real Estate Developer의 역할과 특징

 

제가 생각하는 Real Estate Developer (부동산 투자개발자; 이하 "디벨로퍼") 의 역할과 특징은 다음과 같습니다.

1. 투자 결정을 하고 계약서들을 채결한다.

• 디벨로퍼는 투자가나 소유주에게 권한을 위임받아 부동자산의 투자결정에 참여를 하게 됩니다. 디벨로퍼는 회사에 적합한 프로젝트를 찾아서, 타당성 분석, 예산, Timeline 등의 정보가 포함된 사업계획서를 작성하고, 이사회 등 최종 의결회의 통하여 최종 투자 의사결정을 하게 됩니다. 

• 회사가 투자 결정을 하였다 하더라도 부동산을 바로 사들일 수는 없습니다. 투자할 토지나 건물을 경쟁(Bidding or Auction process) 통하여 구매 우선권 (Executed Letter of Intent - "LOI")을 확보해야 합니다. 그 후 매매계약서 (Purchase & Sale Agreeemnt; PSA)를 채결하고, 부동산 실사 (Due Diligence)를 거처 최종적으로 구매 (Closing)에 이르게 됩니다. 

• 디벨로퍼들은 LOI 로 부터 Closing 할때 까지 정말 다양하고 많은 계약서들을 변호사분들과 준비하고 채결하게 됩니다. 같은 Deal 이라고 하더라도 누가 Negotitation Power를 가지고 있느냐, 디벨로퍼가 얼마나 다양한 경험을 가지고 있느냐에 따라 Deal Structure가 크게 달라 집니다. 디벨로퍼가 상황을 정확하게 이해하고 Seller와 Buyer 모두 만족할만한 해결 방안을 제시할 수 있느냐 없느냐에 따라서 deal의 생사가 결정되기도 합니다. 

2. 투자의 모든 책임 (Responsibility)과 위험 (Risk)을 져야 합니다.

• 컨설턴트, 브로커, 컨트랙터와 달리, 오너는 프로젝트의 책임과 위험을 모두 지게 됩니다. 물론 컨설턴트의경우 프로젝트의 일부분에 대해 책임을 지는 경우가 있는데, 대부분 보험회를 통한 커버리지 (LiablityInsurance Coverage) 정도까지만 책임을 지려고 하는 경우가 많습니다. 또 컨설턴트의 명백한 실수가아니라면, 그 문제가 소송과 분쟁으로 이어지는 지게 됩니다. 소송은 시간과 비용이 생각보다 많이 들어가게 되므로, 되도록이면 계약서에 이행 사항과 책임을 명확하게 제시해 놓아야할 것입니다. 

• 디벨로퍼는 오너로 부터 프로젝트에 대한 권한과 책임을 위임 받았으므로, 투자의 책임과 위험을 지겠다는마음가짐을 가지고 일을 해야 합니다. 건물이 지어 지고 호텔이 오픈 했으니 디벨로퍼의 역할은 끝났다 라고 생각한다면, 그건 디벨로퍼가 책임을 다하지 않으려는 생각입니다. 저희 팀원들끼리 우스게 소리로 이 경우를 'X싸고 치우지 않는다'라고 말을 합니다. 디벨로퍼는 운영이 정상화 될때까지 Operation과 협력하고 필요한 지원을 해주어야 합니다. 

3. Specialist 보다는 Multiplayer에 가깝다.

• 디벨로퍼는 한 분야의 전문가라기 보다는 다양한 분야를 두루 이해하고 있어야 합니다.

• 제가 보기에 디벨로퍼는 오케스트라의 지위자와 역할이 비슷한 것 같습니다. 지휘자는 모든 악기를 능숙히다루지 않아도 되나, 모든 소리를 이해하고 오케스트라 전체의 조화를 이루어 공연을 이끌어 나가기 때문입니다.  디벨로퍼는 변호사가 아니나 계약서를 읽고 이해해야 하고, 건축가가 아니지만 Design meeting에참여해야 하며, Feasibility Report & Projection (타당성 분석)을 보고 Finance와 토론도 하며, 여러 컨설턴트들을 고용하여 실사 (Due Diligence)를 실행하게 됩니다. 디벨로퍼는 프로젝트의 전체적 그림을 보면서 각 부분이 서로 유기적으로 일할 수 있도록 조율을 해줘야 합니다.

• 예를 들어, 디벨로퍼가 지식이나 경험이 부족하여 변호사 분들께 deal structure를 잘못 설명하였다면 어떻게 될까요? 그 후 변호사분들이 잘못된 정보를 바탕으로 작성된 계약서를 디벨로퍼에게 주었지만, 그 디벨로퍼는 계약서를 읽지도 이해하지도 못한다면 어떻게 될까요? 또 Operation과 Finance는 대부분 Contract Negotiation에 참여하지 않을 경우가 많은데, 계약서의 내용이 그들의 업무 (Budget과 Projection등에)에 반영되어야 할 상황들이 생깁니다. 이때 디벨로퍼가 계약서 내용을 제대로 숙지하지 않고 타 부서에 전달하지 않는다면, 사업 타당성 분석부터 잘못된 정보가 들어갈 수 있습니다. 

• 따라서, 훌륭한 디벨로퍼는 각 상황을 잘 이해하고 도움이필요한 부서에 정확한 정보를 전달해 주어야 합니다. 

디벨로퍼는 아래 그래프 처럼 회사 내외의 사람들과 일을 하게 됩니다. 호텔 프로젝트를 예로 들면서 디벨로퍼가 어떻게 다른 사람들과 일하는지 간단히 살펴 보겠습니다. 

(1) Legal Team

• 디벨로퍼와 가까이 일하는 부서 입니다. Deal 마다 필요한 전문 변호사들이 있기에, 회사 법무팀 말고도 외부 변호사들을 고용합니다. 변호사들은 Purchase & Sale Agreement (PSA), Joint Venture Agreement (JV), Management Agreement (HMA), Franchise Agreement, Development Agreement, Lease Agreement, Loan Agreement and Technical Service Agreement (TSA) 등등 많은 계약서를 작성하고 디벨로퍼와 상의하게됩니다.

• 미국에서는 대부분의 계약서를 디벨로퍼가 Execute (싸인) 합니다. 계약서를 싸인했다는 것은 책임을 지겠다는 것인데, 디벨로퍼가 본인이 싸인한 계약서를 읽지도 이해하지도 못한다는것은 어불성설일 것입니다. 훌륭한 디벨로퍼 일수록 변호사분들의 업무를 잘 이해할 수 있어야 할 것입니다. 

(2) Finance Team

• Deal 이 시작되면, 디벨로퍼는 Finance 부서에게 Deal Structure를 제공하고 프로젝에 대한 설명해 주어야 합니다. Finance 부서는 이를 토대로 Projection과 Net Present Value (NPV) 등의 타당성 분석을 시행합니다.

• 일반적으로 Projection (Pro Forma)는 가정/가설(Assumptions)을 기반으로 합니다. 더정확한 Projection을 예측하기 위하여 디벨로퍼, Finance, Operation등 다양한 부서의 사람들이 모여서 projection meeting을 하고 결과를 조율하여야 합니다. 

(3) Operation Team

• 디벨로퍼는 Operation 팀과 함께 Projection, Pre-Opening Budget, Staffing 등을 만들어 냅니다. Planning & Design 미팅에도 같이 참여하여 Room mix, floor layout, BOH 위치와 배치등에 의견을 주게 됩니다. 

(4) Brand Company

• 디벨로퍼는 Planning 단계에서 호텔에 어느 브랜드를 넣을지 결정을 해야 합니다. 브랜드에 따라 그 호텔의 Lobby, Restaurant, Meeting Space, BOH, Room size & layout 등의 디자인이 결정되고, 프로젝 예산이 달라지기 때문에, 브랜드의 결정은 프로젝트 초기 단계에 설정되어야 합니다. 

• 브랜드를 가지고 오기 위해서는 디벨로퍼가 브랜드 회사와 Management Contract이나 Franchise Contract을 채결해야 합니다 *.

(5) Architect & Designer

• 호텔을 짓기 위해서는 호텔을 다루어 봤던 건축가 & 디자이너와 일을 해야 합니다. 고객들의 경험을 생각해보고 직원들의 서비스 동선 등을 고려하는 건축가 & 디자이너와 일할 때, 그 결과물은 아주 크게 달라집니다. 

• 디벨로퍼는 Architect Agreement를 호텔 건축설계회사와 채결해야 합니다. 건축사무소가 건축과 디자인 모두 담당하는 경우가 많은데, 개인적으로 저는 Architect, Design Architect, and Interior Designer를 각각의 전문 회사에 맞기고 서로 협력하도록 하는 방식도 좋아 합니다. 건축 계약서를 네고할때는 디자인과 건축관련 지식을 가지고 있는 변호사와 일할 것을 추천해 드립니다. 

• 디벨로퍼는 다자인 단계 (SD, DD, CD, CA)를 이해하고, 그 단계 마다 건축가와 디자이너들의 어떤 일을 하는지 알고 있어야 계약서를 네고하고 같이 일하는데 수월할 것입니다. 

(6) Consultants

• Due Diligence (실사)를 하는 동안 environmental consultant, geotech, traffic consultant, appraiser 등 여러 컨설턴트들과 계약서를 작성하고 고용을 합니다. 

(7) City or Government

• 호텔을 짓기 위해서는 시나 정부의 인허가 (entitlement & permitting)를 받아야 합니다. 시청에 가서 사업계획을 설명하고 디자인 미팅에도 참여해야 합니다. 

(8) Seller

• 땅과 건물의 소유주와 매매계약서 (Purchase & Sales Agreement)를 네고하고 채결하게 됩니다. 단순히 부동산의 가격만 네고하는 것이 아니라 책임 소재와 매매방식 등의 여러가지 사항들을 네고해야 하므로, 꼭 부동산 전문 변호사와 함께 일할 것을 권해 드립니다. 

(9) Investors & Lender

• 다른 투자가들과 함게 조인트벤쳐 (Joint Venture; "JV")형식으로 건물을 사는 경우도 있고, 은행에서 건설융자 (Construction Loan)을 빌려와야 하는 경우도 생길 것입니다. 디벨로퍼는 투자가나 은행에게 사업계획을 설명하고, JV Agreement나 Loan Agreement를 네고해야 합니다. JV Agreement와 Loan Agreement는 회계와 세금등에 관련이 많이 되므로, 주로 회계와 세무쪽 지식이 많은 변호사들과 일을 할 것을 추천해 드립니다.

제가 되도록이면 이 블로그에서 계약서에 관한 내용을 다루지 않으려고 합니다. 계약서 내용을 다루다보면 저도 모르게 지금 회사의 정보호호조약 (Confidential Agreement)에 영향을 받는 내용이 포함시키는 경우가 생길 수 있기 때문입니다. 

또한 Commercial 부동산 계약서는 Form Contract (형식이 정해져 있는 계약서)라기 보다는 계약의 형태와 네고하는 정도에 따라서 많이 변하게 됩니다. 따라서 제 경험이 오히려 다른 분들이 일하는데 피해가 될 수있는 여지가 있기에 계약서 내용은 되도록 다루지 않으려고 합니다.