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호텔투자개발

미국 상업용 부동산의 변화 우연한 계기로 3월 27일에 '클럽하우스 SNS'를 통해 '미국 상업용 부동산의 변화'라는 주제로 대화를 한 적이 있습니다. 아쉽게도 클럽하우스는 안드로이드 폰이나 클럽하우스 초대를 받지 못한 분들은 참여하지 못하게 되어 있습니다. 그래서 그때 제가 이야기한 것들을 간략하게 정리하여 제 블로그에 올려 봅니다. 저의 주 전공은 미국 호텔 부동산 개발입니다. 하지만 호텔을 개발할 때 다른 부동산 자산들이 Demand Generator가 되기에 항상 다른 부동산 자산에 대해 공부하고 주시하고 있답니다. 좀 더 생생한 정보를 사람들과 공유하고자 오피스, 리테일, 인더스티리얼, 멀티 패밀리, 호텔 등에 투자하고 있는 미국의 투자가들이나 부동산 변호사들에게 전화하여 여러 가지 이야기를 나눠 봤고, 그 내용을 사람들.. 더보기
미국 호텔 산업의 2020년 성적과 2021 전망 2020년은 100년에 한 번 있을 수 있는 팬데믹으로 인하여 전 세계 호텔산업에 최악의 해로 기록되었습니다. 이제 여러 코로나 백신들이 나오면서 이 어두운 터널의 끝이 보이기 시작하는 것 같습니다. 이번 글에서는 미국 호텔 산업의 2020년 성적과 2021년의 전망에 대해 다뤄 보도록 하겠습니다. 2020년 미국 호텔산업의 성적 2020년 미국 호텔들의 성적은 모두가 예상하였듯이 과거에 비해 최악의 마이너스 성장을 하였습니다. Smith Travel Research (STR)에 따르면, 2020년 미국 호텔의 Occupancy는 2019년 보다 33.3% 떨어진 44.0% 였습니다. 2020년의 ADR과 RevPAR의 성장은 각각 -21.3%와 -47.5%을 기록하였습니다. Full Year 2020 .. 더보기
코로나 19 이후의 미국 호텔 시장의 전망 HotelAvia 잡지에 '코로나 이후의 호텔산업미국 호텔산업의 현황과 전망'이라는 주제로 글을 기고하였답니다. 실제 잡지에 실린 글은 여기 [링크]로 가시면 됩니다. 잡지에는 다양한 분야의 분들이 읽는 글이라 되도록 너무 깊게 들어가지 않고 간략하게 쓸려고 노력 하였답니다. 미국은 땅이 크고 지역이 넓어서 각 도시마다 전망이 다를 수 있습니다. 미국 전체 호텔 전망이 뉴욕 같은 대도시 호텔의 전망과 크게 다를 수 있습니다. 같은 도시라 하더라도 도심지에 있느냐, 호텔 세그먼트가 무엇이냐에 따라 많이 다를 수 있습니다. 글을 읽다보면 미국 호텔의 위기가 보이지만, 반대로 투자의 기회도 보일 것입니다. 미국 호텔 산업의 방향성을 읽을 수 있는데 도움이 되는 글로 이해해 주시기 바랍니다. ----------.. 더보기
<코로나19로 인한 미국 호텔 시장 현황> 코로나 19의위력은 정말 대단한 것 같습니다. 사스나 메르스 때와는 달리 공기중 전염성이 강하기에, 사람들의 대면을 피할 수 없는 서비스 산업에 특히 많은 영향을 주고 있는 것 같습니다. 호텔 산업도 말할 수 없이 많은 피해를 입고 있는데, 이번 글에서는 코로나가 나타난지 6개월이 넘어가는 시점에서 미국 호텔 산업의 현황을 알려 드리려고 합니다. 미국의 호텔들은 코로나가 한참 확산될 4월 초에 객실 점유율이 22% 까지 내려갔다가 8월 이후 객실 점유율이 50% 근처까지 올라가서 유지하고 있는 중입니다. 대부분의 객실 수요는 레져고객들이고, 비즈니스나 컨퍼런스 고객들의 수요는 상당히 낮은 편이랍니다. 많은 미국 회사들이 자택근무 (working from home)를 권고하고, 대부분의 컨퍼런스들이 화상회.. 더보기
Post Covid-19 and Hotel Market Outlook] HotelAvia 잡지에 '코로나 이후의 호텔산업'이라는 주제로 글을 기고하였답니다. 실제 잡지에 실린 글은 여기 [링크]로 가시면 됩니다. --------- 예기치 못한 코로나19로 인하여 전 세계의 호텔 업계는 큰 변화를 맞이하고 있다. 과거 불경기 동안에는 수요가 줄어들어도 비지니스 출장과 사람들의 이동은 지속되었다. 지금같이 전 세계의 사람들이 전염병을 걱정하며 이동과 소비를 멈추는 일은 드문 일이었다. 코로나19는 앞으로의 호텔 산업에 변화를 불어올 것이다. 이제 우리는 코로나19 이후의 뉴 노멀(New Normal; 경제의 변화 흐름에 따른 새로운 기준)이 무엇인지 이해하고 그에 맞는 준비를 할 필요가 있다. 코로나19 이후에 예상되는 변화에 대해 운영적 측면과 투자/개발적 측면으로 나누어 이.. 더보기
Hotel Deal Sourcing (호텔 딜 소싱) 종종 호텔 딜 소싱을 어떻게 하는지 질문을 하시는 분들이 있습니다. 남들보다 많은 딜들을 볼 수 있다면, 좋은 딜들을 미리 선점할 수 있기 때문에 이런 질문이 들어오지 않나 싶습니다. 다른 투자가들에게 돌고 돌아 나에게 온 딜은 리턴이 기대보다 낮거나 해결해야 할 문제점이 많은 좋지 않은 딜일 확률이 높습니다. 어찌 보면 당연한 이야기이지만, 좋은 딜 소싱하기 위해서는 다음을 고려하면 좋습니다. (1) 사람들과 자주 만나라: Investor/Developer/Brander/Broker ("Players") 들을 자주 만나 얼굴을 익히고 본인이 속한 회사를 어필할 필요가 있습니다. 컨퍼런스에 스폰서가 되어 투자가들을 만나는 것도 좋은 방법입니다. (2) 돈이 있는 곳에 딜이 모인다: Players와 주기적.. 더보기
Hotel Asset Manager (이번 글은 제가 만나본 사람들을 토대로 쓴 글이기에 주관적 글임을 미리 밝혀 둡니다.) 여러 호텔 투자가 분들과 이야기하다 보면 호텔을 관리하는데 어려움을 겪는다고 이야기를 하십니다. 호텔 Operation을 잘 알면서도 투자의 return을 생각해주는 사람이 필요한데 인재를 찾기 힘들다고 하십니다. 제가 만나본 사람들 중에 Asset Managment를 잘하는 사람들은 호텔의 Director of Finance (DOF) 출신들이었습니다. 호텔의 Accounting과 Finance를 총괄하던 DOF 분들이 오너 쪽으로 와서 Asset Management를 잘할 수 있는 이유는 다음과 같다고 생각합니다. 1. 호텔 운영에 대한 이해: 호텔 운영에 대한 전반적 이해가 있으신 분들이 많습니다. 그런데 As.. 더보기
CapEx Reserve (or FF&E Reserve) for Hotel Investment HotelAvia 잡지에 '호텔 투자개발'이라는 주제로 글을 기고하고 있답니다. 실제 잡지에 실린 글은 여기 [링크] [링크]로 가시면 됩니다. ----------------------- CapEx(Captial Expenditure)는 미래의 이윤이나 가치 창출을 위한 자본적 지출을 의미하는 회계항목입니다. 호텔의 경우 미래의 리노베이션을 위하여 매년 매출의 4~5%를 비용 처리하고, 그 금액을 CapEx Reserve(자본준비금)으로 은행에 쌓아 두게 됩니다. 호텔의 CapEx는 주로 Furniture, Fixtures & Equipment (FF&E - 가구, 고정설비, 기계설비 등)을 보수하거나 변경하는데 들어가기 때문에, 호텔업계에서는 CapEx Reserve를 종종 FF&E Reserve라고 .. 더보기
Micro Hotel Segment (마이크로 호텔) Micro Hotel Segment (마이크로 호텔) 페친중 한분이 마이크로 호텔에 대해서 질문을 해 오셨답니다. Citizen M, Yotel, Moxy, Motto, Pod 등의 브랜드 들이 요즘 많이 화두가 되고 있는 마이크로 호텔들 입니다. 일반적으로 마이크로 호텔을 “아늑한 객실과 친목 공간을 합리적인 가격에 머물 수 있는 호텔”이라고 합니다. 저는 이걸 조금 바꾸어 해석하면: - 아늑한 객실: 일반호텔보다 작은 객실이지만, 트랜디한 디자인과 테크널로지로 객실을 꾸며 놓습니다. - 친목 공간: 부대시설을 줄이고, Lobby & Bar 위주의 Public Space에 집중을 합니다. 수영장, 미팅룸, full service restaurant 등 공간을 많이 차지하는 부대시설은 없애고, 여행객들이.. 더보기
호텔 분산투자 미국의 기관 투자들은 호텔에 투자를 할때 투자 포트폴리오를 만들고 지역적 분배 (Geographic Diversification)와 호텔 클라스의 분배 (Asset Class Diversification)등의 분산투자를 통하여 투자의 위험성을 줄입니다. 예를 들어, Host Hotels & Resorts (“HOST”)는 약 20조원 정도되는 93개의 호텔을 소유하고 있는 호텔 REIT (Real Estate Investment Trust)인데, 이들은 한 도시가 전체 수익 (EBITDA)의 11%를 넘지 않을 정도로 투자의 지역적 다각화 전략을 가지고 있습니다. 예를들어, 저의 호텔들이 뉴욕에 크게 집중되어 있고 2001년의 9-11같은 테러가 일어난다면, 저희 호텔 투자 리스크는 상당히 클 것입니다... 더보기

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