호텔 분산투자

미국의 기관 투자들은 호텔에 투자를 할때 투자 포트폴리오를 만들고 지역적 분배 (Geographic Diversification)와 호텔 클라스의 분배 (Asset Class Diversification)등의 분산투자를 통하여 투자의 위험성을 줄입니다.

예를 들어, Host Hotels & Resorts (“HOST”)는 약 20조원 정도되는 93개의 호텔을 소유하고 있는 호텔 REIT (Real Estate Investment Trust)인데, 이들은 한 도시가 전체 수익 (EBITDA)의 11%를 넘지 않을 정도로 투자의 지역적 다각화 전략을 가지고 있습니다.

예를들어, 저의 호텔들이 뉴욕에 크게 집중되어 있고 2001년의 9-11같은 테러가 일어난다면, 저희 호텔 투자 리스크는 상당히 클 것입니다. 그런데 호텔 포트폴리오가 뉴욕, 시애틀, 워싱턴, LA 등 다양하게 분포 되었다면, 테러나 경제/정치적 변화에 덜 영향을 받을 것입니다. 만일 2008년의 서브프라임 모기지같은 경제 불황이 나왔을때, 제가 가지고 있는 뉴욕의 월스트리트 호텔들이 수익이 줄어 들었더라도, IT 회사들 (Amazon, MS 등)이 많은 시애틀이나 샌프란시스코에 호텔들을 같이 가지고 있었다면 서부의 고성장 호텔들로 인하여, 저의 호텔 투자 리스크는 상당히 줄어들었을 것입니다.

또 Asset Class를 Luxury 호텔 부터 Select Service Hotels, Extended Stay Hotels 등으로 같이 가지고 있었다면, 불경기 상황에서 투자 리스크가 상당히 줄어듭니다. Luxury는 불경기 동안에 고전할 수 있지만, Select Service나 Extended-Stay 호텔들은 상대적으로 수익을 유지하는 경우를 많이 봅니다. 만일 Asset Class를 다양하게 할 계획을 하신다면 Exit Strategy를 위하여 Full Service Hotel Portfolio와 Select Service Hotel Portfolio로 둘로 나누어 SPE (Special Purpose Entity)를 만들어 두시기 바랍니다.

그런데 이 Portfolio 전략을 한국 호텔 시장에 적용하기에는 무리가 있을 수 있습니다. 만일 제가 서울, 인천, 부산, 제주도 등에 호텔을 가지고 있다 하더라도, 2017년에 사드 (THAAD) 배치 문제로 중국 관광객이 안오는 상황 같이 한국 관광시장에 문제가 생긴다면, 제가 가지고 있는 호텔 전체에 Investment Risk가 생기기 시작합니다. 이는 투자시장을 한국이라는 하나의 지역으로 볼 수 있기 때문에 문제가 생깁니다. 만일 호텔 포트폴리오를 서울, 제주도, 시애틀, 도쿄, 홍콩 등으로 가지고 있었다면, 호텔 Investment Risk가 적었을 것입니다. 2017~2018년에 한국에 오지 않은 중국 관광객은 다른 도시로 관광을 나갔을 테니까요.

“계란은 한바구니에 담지 마라”는 말은 호텔 투자에서도 적용이 됩니다. 한국의 호텔투자회사들이 해외의 호텔 투자에 관심을 두는 것도 호텔의 분산투자로 볼 수 있을 것입니다.