호텔 분산투자 미국의 기관 투자들은 호텔에 투자를 할때 투자 포트폴리오를 만들고 지역적 분배 (Geographic Diversification)와 호텔 클라스의 분배 (Asset Class Diversification)등의 분산투자를 통하여 투자의 위험성을 줄입니다. 예를 들어, Host Hotels & Resorts (“HOST”)는 약 20조원 정도되는 93개의 호텔을 소유하고 있는 호텔 REIT (Real Estate Investment Trust)인데, 이들은 한 도시가 전체 수익 (EBITDA)의 11%를 넘지 않을 정도로 투자의 지역적 다각화 전략을 가지고 있습니다. 예를들어, 저의 호텔들이 뉴욕에 크게 집중되어 있고 2001년의 9-11같은 테러가 일어난다면, 저희 호텔 투자 리스크는 상당히 클 것입니다... 더보기 4% reserves ‘not enough’ CapEx study authors: 4% reserves ‘not enough’ Hotel News Now (HNN)에 재미있는 분석이 올라 왔네요. 보통 호텔은 4%~5% 정도의 매출을 FF&E Reserve 혹은 CapEx Reserve로 떼어 놓아 비용처리후 은행 구좌에 넣어 둡니다. 리노베이션 같은 큰 자본지출이 있을때 이 구좌에 미리 쌓아 둔 돈을 꺼내에 쓰지요. 그런데 HNN의 뉴스에 따르면 통상적으로 쌓아 두는 4% Reserve로는 실제 리노베이션을 단행할때 턱없이 부족하다는 것입니다. 과거 데이터를 분석하니 매출의 약 8%정도를 떼어 놓아야 한다고 합니다. 이전부터 제 동료들과 대화하여 인지하고 있었는데, HNN이 친절하게 수치화 시켜 주었네요. 다만, HNN 기사에 대해 조금 아쉬운게.. 더보기 호텔은 Investment Risk가 높기만 한 산업인가? 일반적으로 불경기 상황이 오면, 호텔은 ADR을 낮추고 비용(Cost)을 줄이는 쪽에 초점을 맞추는 경우가 많습니다. 이 방안은 불경기가 장기화 되었을 경우에는 지속가능하지 못한 방법이고, 호텔의 수익과 자산의 수명을 낮추게 되어 악순환이 반복되게 됩니다. 예를 들어, 불경기 동안 자산의 유지관리 (특히 MEP – Mechanical, Electrical and Plumbing engineering)를 소홀히 하거나 리노베이션을 계속하여 미뤄 두었다면, 몇 년 뒤에는 호텔 고객들이 인지할 정도로의 문제가 발생할 것이고, 경기가 회복 되었을때에는 고객들이 기피하는 호텔이 될 것입니다. 호텔 자산에 문제가 발생하고 있다는 걸 인지한 오너는 늦게나마 경기가 좋을때 리노베이션을 단행하게 되고, 호텔의 운영이 정.. 더보기 이전 1 ··· 3 4 5 6 7 8 9 ··· 23 다음
