호텔 자산의 가치 창출

HotelAvia 잡지에 '호텔투자개발'이라는 주제로 글을 기고 하고 있답니다. 

실제 잡지에 실린 글은 여기 [링크] 로 가시면 됩니다. 

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종종 저에게 호텔 자산의 가치를 높이는 방법에 대해 물어 보시는 분들이 있습니다.

이번 글은 코넬대학교에 Jack Corgel 교수님의 “Hospitality Real Estate Finance” 강의 노트를 바탕으로, 호텔 자산의 가치를 높여주는 방법에 대해 제 생각과 경험을 덧붙여 보도록 하겠습니다.

호텔 부동산의 가치를 증대하기 위해서는 일반적으로 5가지 방법이 있습니다.

 

1. 신축과 재개발을 통한 호텔의 자산가치 창출

호텔의 신축은 건설비용이 자산의 시장가격 보다 낮을 때 (market value > new-build cost) 많이 나타납니다. 경기가 좋을 때에는 호텔의 수요가 많아지게 되며 매출과 수익이 늘어나게 됩니다. 이는 호텔 오너로 하여금 미래에 발생할 수 있는 수익을 높게 예상하도록 하고, 호텔 자산에 대한 기대 가격을 높여주는 요소가 됩니다. 그런데 어느 순간에 호텔 오너들의 기대 매매가격이 건설비용보다 높아지게 되면, 투자가들은 시장에 나와 있는 호텔을 사들이는 것 보다는 새 호텔을 건설하는 것이 경제적일 수 있겠다는 판단을 합니다.

반대로 불경기 일 때에는 시장에 저평가되어 있는 호텔들의 매매가 주로 일어나게 됩니다. 이는 호텔을 새로 짓는 것보다는 시장에 나와 있는 호텔을 사들이는 것이 더 경제적일 수 있는 경우가 많기 때문입니다. 자산의 매매 시에는 리노베이션이나 증축 등의 재개발이 따르는 경우가 많습니다. 리노베이션 타이밍을 놓쳐 다른 호텔과의 경쟁에서 밀리고 있는 호텔들, 방만한 경영으로 인한 수익감소를 겪고 있는 호텔들, 기존 건물에 증축이 가능하여 미래의 수익이 높아질 수 있는 가능성이 있는 호텔들이 시장에 저평가 되어 있는 호텔들인 경우가 많습니다. 이런 호텔들을 사들이고 난 후, 적절한 투자와 운영 전략 설립을 하게 된다면 자산의 가치가 올라갈 수 있습니다.

호텔의 신축과 재개발에 들어가기 전에, 디벨로퍼는 미래에 기대되는 운영수익을 최대로 높일 수 있는 건축/디자인을 고려하면서, 건설비용이나 리노베이션 비용을 절감할 수 있는 목표를 동시에 추구해야 합니다. 하지만 좋은 디자인과 비용 절감은 서로 반대로 가고자 하는 성향을 가지고 있기에, 이 두개의 목표를 모두 달성하기에는 어려운 경우가 많습니다. 호텔 개발자, 시공/시행사, 건축가, 디자이너, 운영사 등이 꾸준한 대화를 통하여 디자인과 비용을 조율 하는 노력이 필요할 것입니다.

 

2. 우수한 운영능력을 통한 자산의 가치 창출

호텔의 자산 가치는 운영수익(NOI - Net Operating Income)과 상당한 상관관계를 가지고 있습니다. 자산의 가치측정 방법 중 하나인 Discounted Cash Flow(DCF) Model은, 미래에 발생되는 순이익을 현재가치화 시켜 자산의 가격을 결정합니다. 미래에 발생되는 순이익이 높아질 수 있다면, 자산의 현재 가치는 올라가게 됩니다. 그런데 미래의 예상 순이익(Projected NOI)은 과거의 순이익(Historical NOI)을 바탕으로 계산이 됩니다. 따라서, 우수한 호텔 운영능력을 통해 현재의 순이익을 계속하여 높일 수 있게 된다면, 미래의 예상 순이익이 높아지고, 결과적으로 자산 가치(시장가격)이 높아질 수 있습니다.

호텔의 매매 후에 운영 경험이 없는 소유주나 경험이 적은 운영회사가 들어오게 된다면, 아무리 운영이 잘 되었던 호텔이었더라도, 그 호텔의 자산 가치가 바로 떨어지는 경우가 종종 있습니다. 이는 ‘소유주나 운영회사의 호텔 운영 능력이 미래에도 꾸준히 훌륭할 것’이라는 가정에 변동을 가져와서, 미래 예상 순이익(projected NOI)을 낮춰야 하는 상황이 나타났기 때문입니다. 따라서 호텔 투자가는 운영회사에 대한 철저한 검증을 해볼 필요가 있습니다.

 

3. 우수한 투자 능력을 통한 자산의 가치 창출

좋은 부동산 딜을 찾기 위해서는 디벨로퍼의 많은 노력과 경험을 요구합니다. 부동산 싸이클의 최고 시점이 되기 전에 자산을 처분하여 현금을 보유하고, 부동산 싸이클의 낮은 시점에 저평가되어있는 자산을 싼 가격에 매입할 수 있는 것도 투자가의 능력이라고 할 수 있습니다. 이론적으로는 쉬워 보이지만, 부동산 시장의 싸이클을 읽을 수 있고 좋은 딜을 찾을 수 있다는 것은 상당한 지식과 경험을 갖춘 사람도 어려움을 겪는 경우가 많습니다.

 

4. 낮은 자본비용을 통한 자산의 가치 창출

이 전략은 경쟁 회사들 보다 투자의 전략적 우위에 오를 수 있다는 장점이 있습니다. 2008년 불경기 이 후에 미국에서 많은 호텔 개발/투자를 이끌었던 투자이민(EB-5) 프로그램이 그 예가 될 수 있습니다. 투자이민 프로그램의 목적은 투자수익(Return on Investment - ROI)이 아니라 이민 자체이기 때문에, 투자수익에 대한 기대와 자본비용이 낮습니다. 그러므로 투자이민 자본을 끌어들인 투자가들은 경쟁 투자자들보다 조금 더 높은 가격을 부동산 판매자들에게 제시할 수 있었고, 목표 자산을 취할 수 있었습니다.

 

5. 부채를 통한 자산의 가치 창출

수익의 증대를 위해서는 위험을 감수해야 하는 경우가 많습니다. 전통적 전략은 레버리지 효과(leverage effect)를 쓰는 것인데, 이는 같은 투자 조건에서 부채의 규모에 따라 자기자본의 수익(Return on Equity - ROE)이 증가 또는 축소될 수 있다는 것입니다. 같은 투자 조건에서 50%의 부채 보다는 75%의 부채를 가지고 있을 때 ROE의 수익이 높을 수 있습니다. 하지만 25%의 추가 부채를 가져오기 위해서는 이자율의 변화, 상환조건, 연채 밎 부도의 위험성을 모두 고려하여야 합니다. 그리고 레버리지를 통한 추가 수익이 얻을 만한 가치가 있는지(추가 수익 > 추가 부채 비용)도 계산해 봐야 합니다.

한 사람이 위의 업무들을 모두 담당하기에는 무리가 있을 수 있습니다. 회사가 커지고 업무가 많아지기 시작을 하면, 업무의 집중과 선택이 필요하게 됩니다. 1번에서 3번은 전통적인 부동산 투자업무에 속하기에 Chief Development Officer(CDO)가 담당을 하고, 4번과 5번은 Structural Financing 업무에 속하기에 Chief Financial Officer(CFO)가 담당하는 것이 좋을 것입니다.

  

호텔 자산 가치의 극대화를 위해서는, 호텔과 시장의 강약 정도에 따라서 투자 전략도 같이 변해야 합니다.

첫째. 강한 시장에 있는 강한 호텔

호텔 자산 가치의 극대화를 위해서는, 호텔과 시장의 강약 정도에 따라서 투자 전략도 같이 변해야 합니다.

시장의 우위를 계속해서 유지할 수 있도록 꾸준한 호텔 투자를 유지해야 합니다. 주로 매출을 증대시킬 수 있는 부분에 투자를 집중해야 합니다. 일반적으로 강한 시장의 강한 호텔은 객실 점유율(Occupancy)이 높게 형성되기에, 호텔의 가구나 비품들이 빨리 닳아지는 경우가 많습니다. 호텔이 필요하기 전에 리노베이션 계획을 세우고 실행하는 투자전략이 필요합니다.

둘째. 강한 시장에 있는 약한 호텔

호텔의 위치와 건물은 좋은데 리노베이션 타이밍을 놓쳐서 약한 호텔이 된 경우, 과감한 투자와 변화를 통하여 강한 호텔들과 경쟁 할 수 있도록 해주어야 합니다. 호텔의 약점과 강점을 충분히 파악하고, 필요하다면 건물의 구조적 변경을 통하여 경쟁 호텔들과의 차별성을 추구해야 합니다. 과감한 투자와 변화가 요구되기에, 경험이 풍부한 호텔 전문가들을 전략 단계부터 끌어 들여야 합니다.

셋째. 약한 시장에 있는 강한 호텔

호텔의 초과 공급으로 인하여 경쟁이 심화된 곳에 약한 시장들이 많이 나타납니다. 약한 시장에 있는 강한 호텔들은 객실가격을 경쟁호텔보다 과도하게 높일 수 없기 때문에, 매출을 높여주는 투자 보다는 비용을 줄일 수 있는 투자(에너지 효율이 좋은 기계설비 투자 등)에 신경을 써야 합니다.

넷째. 약한시장에 있는 약한 호텔

추가 투자보다는 비용 절감에 신경을 써야 합니다. “Best Use of the Land”가 호텔인지 생각해 보고 용도 변경을 고려해 보는 것도 필요합니다.

위에서 설명한 호텔자산의 가치 증대 방법과 호텔과 시장의 강약에 따른 투자 전략을 모든 부동산 자산에 적용시키기는 어렵습니다. 모든 개인들이 서로 다른 개성을 가지고 있듯이, 모든 부동산 딜들도 서로 다른 성격을 가지고 있습니다. 같은 시장이라 하더라도 Luxury 호텔들에게는 약한 시장일 수 있지만, Limited Service 호텔들에게는 강한 시장이 될 수도 있습니다. 따라서, 디벨로퍼들은 투자의 목적, 자본의 크기, 호텔의 위치, 브랜드, 운영사의 경험 등을 모두 고려한 후에 적절한 투자 전략을 설정하시기 바랍니다.