Hotel Acquisition (호텔 매입)

호텔투자개발자는 주로 3가지 업무를 하게 됩니다.

1.      Hotel Disposition (호텔 매각)

2.      Hotel Acquisition (호텔 매입)

3.      New Build Development (호텔 신축)

 

이번에는 두번째 글로 "호텔 매입"에 대해 간략히 설명해 보겠습니다.

(source: JYI Hospitality)

Hotel Acquisition (호텔 매입 )

A) 호텔 매입 전략 수립: 호텔을 매입하기 위해서는 우선 매입 전략을 설정해야 합니다. Target market, investment size (투자금액), asset class (Full Service, Select Service, Limited Service etc.), size (적절한 객실 수), age of building, RevPAR, brands etc. 물론 전략이라는 것이 어느정도의 Investment Guidance를 주는 것이지, 본인들의 전략에 모두 맞는 호텔들 만나기에는 어려움이 많습니다. 내가 보기에 좋은 물건은, 남들이 보기에도 좋은 것이므로 상대적으로 가격이 비싸질 수 있다는 것을 알아두세요.  

B) 매입 대상 설정: 매입 전략이 설정되었다면 호텔 브로커들을 통해 현재 마켓이 나와있는 호텔 매물들을 살펴보게 됩니다. 그 중에 본인들의 전략에 가장 많이 적합한 호텔들을 타겟으로 삼고, 좀더 자세한 정보들을 수합하게 됩니다. 직접 마켓과 호텔을 투어해 보고난 후에 타당성 분석을 해보게 됩니다. 같은 호텔이라 하더라도, 어떤 renovation plan과 value enhancement plan을 가지고 있느냐에 따라서 호텔의 Bid Price / Future Value 는 달라지게 됩니다. 여기서 호텔 부동산 개발/투자자가의 능력과 경험에 따라 나쁜 deal이 좋은 deal이 되기도 하고, 좋은 deal이 나쁜 deal이 되기도 합니다.

C) 입찰 (Bidding): 브로커를 통한 Public offering의 경우에는 입찰 프로세스를 진행하게 됩니다. Buyer는 LOI (Letter of Intent: 인수의향서)를 작성하여 Seller에게 구매의사를 알려줍니다. LOI에는 일반적으로, Buyer Entity (회사 이름), Description of Asset (자산개요), Price (가격), Due Diligence Period (실사 기간), Earnest Money (계약금), Closing Period & Closing date (종료일) 등의 PSA (Purchase & Sale Agreement; 매매계약서)에 들어갈 정보가 간략하게 포함됩니다. 

    보통 LOI는 2~3장 정도의 Non-binding Agreement (법적 구속력이 없는 계약서) 이지만, PSA는 50~100장 정도의 Binding Agreement (법적 구속력이 있는 계약서)가 입니다. PSA를 작성하고 네고하는데는 많은 시간과 변호사 비용이 들어갑니다. 따라서 Buyer와 Seller는 Transaction Process의 효율성을 위하여, 주요 계약 정보가 들어간 LOI를 통해 1차 협상을 하고, 우선 입찰자를 가려서 최종 PSA negotiation을  하게 됩니다.

Real Estate Trasaction을 할때 Price가격이 중요하긴 하지만, 제 경험에 의하면 다른 요소들을 창의적으로 결합할때 자산 매입의 성공률이 높고 좋은 딜을 만들 수 있습니다. 한번은 제가 가격상으로는 3번째 였지만, Buyer에게 제시한 다른 요소들에 의해 최종 입찰자가 되어 자산을 구매하였답니다.

D) PSA (매매계약서) Negotiation: LOI가 Seller에의해 받아들여 졌다면, 이제 PSA를 네고 해야 합니다. 보통 PSA는 Seller쪽에서 작성하고, Buyer쪽에서 검토 후 변경을 요구하게 됩니다. 보통 계약서를 작성하는 쪽이 deal negotiation하는데 조금 유리하게 작성을 하므로 계약서를 받은 쪽은 충분한 검토와 변경을 요구해야 합니다.

이전 글에서도 강조한 적이 있지만, 훌륭한 Real Estate Developer는 모든 법률 계약서를 읽고 이해한 후 변호사 분들과 상의하면서 함께 해야 합니다. 계약서의 최종 싸인은 Owner가 하게 됩니다. 계약서에 싸인한다는 의미는, 본인이 충분히 서류를 검토 하였고 책임을 지겠다는 의미입니다. 제가 모셔온 부동산 개발 전문가 분들 (30년 이상의 부동산 경력)은 그 많은 계약서를 직접 다 읽어 보시고 검토한 후 싸인하시는 분들이었습니다.

부동산 개발 시장에는 여러 Player들 (Developer, consultant, brokers, etc.)이 존재 하는데, Developer/owner가 다른 player들과 다른 점은 모든 책임을 지는 것에 있습니다. 컨설턴트나 브로커는 Deal이 끝나고 나면 사라 지지만, developer/owner는 그 자산에 대해 모든 책임 (법률, 매출, 비용, 고용 등)을 지게 됩니다.   

E) 실사 (Due Diligence): 보통 실사는 PSA 네고하는 중간에 하거나 PSA를 싸인 하고 합니다. Due Diligence 기간에는 부동산의 소유권, 자산의 상태, 등을 검토합니다. 호텔의 경우에는 좀더 detail 한 feasibility analysis와 operation & employee review 등을 하게 됩니다. 따라서 실사 기간에는 더 많은 인력 (3^rd party consultants, laywers, hotel operations 등)을 끌어 들이게 됩니다.  

F)  Closing: 실사가 끝나고 계약금이 Non-Refundable Deposit이 되었다면, 이제 호텔 매각의 가능성이 상당히 높아지게 됩니다. 일반적으로 Buyer는 호텔의 원활한 운영을 위하여 높은 직책(일반 적으로 GM, DOS, Controller)을 제외하고, 대부분의 직원을 받아들이게 됩니다. Buyer는 전체 직원들에게 호텔 매입 소식을 알리고 원활한 소통을 할 수 있도록  Seller에게 요청을 해야 합니다.

호텔을 매입 했다면, 이제 renovation에 신경을 써야 합니다.  호텔 리노베이션은 의외로 비용이 많이 들어갑니다. 그런데 호텔이 가진 특성과 호텔운영에 대한 경험과 이해가 없이 리노베이션을 담당하게 되면,  비용은 많이 들어가고 효과는 크지 않은 확률이 높아집니다. 따라서 Developer가 Hotel renovation과 operation에 대한 경험과 지식이 부족할 시에는, 비용이 들겠지만 컨설턴트를 고용하시기 바랍니다.

제가 부동산 공부와 업무를 미국에서 하다보니, 영어 용어를 많이 쓰고 직역을 하다보니 글의 흐름이 매끄럽지 않을 수 있습니다. 이해하시기 바랍니다.