Break-Even Occupancy

Image Source: Bplans (https://articles.bplans.com/break-even-analysis/)

 

사실 Break-Even Occupancy는정해져 있질 않습니다. 개개의 호텔들에 ADR, market, location, asset class, cost structure (Fixed & Variable) 등이 다르기 때문입니다. 그러므로 Break-Even Occupancy는 35%~55% 사이가 될 수 있는 것입니다. 범위가 넓다보니 업계에서는 대략 45% 전후 라고 인식을 하고 있는 것입니다.

 

대표적 대도시인 뉴욕을 예로 들어 Full Service와 Select Service 호텔들의 Break-Even Occupancy를 비교해 보겠습니다.

 

뉴욕의 Full Service 호텔들은 위치가 좋은 고층건물(종종 Historical Building)이며, 객실, 업장, 수가 많습니다. 그리고 대부분 Full Service 호텔들이 뉴욕 노동조합에 가입되어 있을 것입니다. 이걸 비용과 연결시켜 보면:

- 위치가 좋은 고층건물: Property Tax가 높습니다.

- 객실과 업장의 수가 많다: 공용공간(common area)의 운용비용이 높습니다. 객실과 공용 공간들이 사용되지 않더라도, 시설 관리를 위하여 에어컨과 공기 순환기는 꼭 켜 놓아야 합니다

- 직원의 수가 많고 노동조합에 가입 되어 있다: 직원을 함부로 자를 수 없고, 연차가 높을 수록 급여의 수준도 높아야 합니다. 극단적으로 뉴욕의 노동조합원들은 Job Description에 나와 있지 않은 업무를 할 수없도록 되어 있어, 노동조합에 속해 있는 호텔들의 경우 인력 운용이 탄력적이 못합니다.

 

뉴욕의 Select Service 호텔들은 main streets 사이의 가운데에 위치하는 경위가 많습니다. 객실과 직원의 수가 상대적으로 적으며, 노동조합에 가입되어있지 않은 경우가 많습니다.  이걸 비용으로 연결시켜 보면:

- Secondary Location의 중층 건물: 작은 땅에 호텔을 건설하기에 상대적으로 Property Tax가 낮습니다.

- 객실과 업장의 수가 적다: Limited Service 특성상 공간 이용의 효율성에 높아 공용공간의 운영비용이 낮습니다. 

- 직원의 수가 적고 노동조합에 가입되지 않은 경우가 많다: 직원의 수가 많지 않은 호텔의 경우 노동조합에 가입되는 경우가 많지 않습니다. 따라서 상대적으로 인력 운용이 탄력적입니다.  

 

결과적으로 같은 도시라 하더라도 호텔의 Class에 따라 Full Service호텔은 상대적으로 높은 Break-Even Occupancy를, Select Service 호텔은 낮은 Break-Even Occupancy를 필요로 합니다. 

 

 

일반적으로, 대도시의 Select Service 호텔보다는 고정 비용이 적게 드는 소도시의 Select Service 호텔들이 상대적으로 더 낮은 Break-Even Occupancy를 필요로 합니다. 

 

 

그리고, 호텔의 ADR (Average Daily Rate; 객단가)도 고려되어야 합니다. 일부러 높은 ADR과 낮은 Occupancy를 유지하면서 Break-Even을 만들 수 도 있기 때문입니다.

 

참고로, STR도 2020년 6월 25일 뉴스에서 Limited Service 호텔들의 Break-Even Occupancy를 45%로 보고 있습니다. (“U.S. hotel profitability improved in May, limited-service properties break even at 45% occupancy”; https://str.com/press-release/us-hotel-profitability-improved-may-limited-service-properties-break-even-45).

 

 

미국 호텔은 과거 30년 동안 객실 점유율이 55% 밑으로 내려가는 일이 많지 않았습니다. 따라서 Break-Even Occupancy는 이론적인, 계산에 의해서 나오고 숫자였고, 운영에서 크게 고려의 대상이 아니었습니다. 하지만 이번 코로나 19로 인하여 많은 호텔들이 Break-Even Occupancy를 고민해야 하는 날이 오게 되었답니다.