Hotel Disposition (호텔 매각)

호텔투자개발자는 주로 3가지 업무를 하게 됩니다. 

1. Hotel Disposition (호텔 매각)

2. Hotel Acquisition (호텔 매입)

3. New Build Development (호텔 신축)

이 3가지 일을 할때는 약간씩 다른 업무의 성격과 역할을 수행하게 됩니다. 시간이 나는데로 하나씩 설명해 보겠습니다. 

Hotel Disposition (호텔 매각)

(source: Renée Morales)

A) 브로커 선정

호텔을 매각하기 위해서는 무엇보다 브로커 선정이 중요합니다. 브로커 Offering Memorandum (OM)을 작성하여 투자 커뮤니티에 호텔의 매각정보를 전달하게 됩니다. 브로커는 Seller Agent로서 Seller와 Buyer의 중계 역할을 합니다. 이들이 이들이 얼마나 많은 네트워크를 가지고 있느냐도 중요하지만, Negotiation의 중간 단계에서 Seller와 Buyer의 합의점을 찾아주는 능력도 가지고 있느냐도 중요합니다. 호텔은 부동산과 운영 모두를 잘 알고있는 호텔 전문 브로커를 사용하시기 바랍니다. 

B) 실사 준비 (Preparation of Due Diligence)

호텔을 매각하기로 결정을 하였다면, Buyer들을 위한 실사 자료들 (Due Diligence Items)을 수합해야 합니다.  얼마만큼 Due Diligence Items을 잘 준비해 두었냐에 따라서 Buyer들의 Seller에 대한 신뢰도가 높아질 수 있으며, transaction이 매끄럽게 진행 될 수 있습니다.  자료가 부족하다 싶으면 Seller가 무언가를 숨기려 한다는 인상을 주고, 그만큼 계약 성사의 확률이 줄어들 수 있습니다. 호텔의 크기나 소유주의 형태에 따라 적게는 50가지에서 많게는 100가지 이상의 자료들을 미리 준비해 두셔야 합니다. 어떤 실사 자료들을 준비해야 하는지는 제가 나열할수도 있으나, 브로커 분들과 변호사 분들에게 상담하시기 바랍니다. 

C) Bidding Process (입찰)

브로커가 선정되고 OM이 준비 되었다면, 투자가들로 부터 입찰을 받기 시작합니다. Buyer들은 가격과 다양한 조건들을 간략하게 Letter of Intent (LOI)에 넣어 입찰에 참여 합니다. 보통 입찰은 두번이나 세번정도 하여 Seller는 최종 우선 협상자를 선택하게 됩니다. 가격만 높다고 하여 우선 협장사가 되는 것은 아닙니다. 다른 조건들을 어떠헥 넣어 두느냐에 따라 부동산 투자개발자의 능력이 가려진다고 할 수 있습니다. 종종 Broker나 Bidding Process가 없이 진행되는 Off-Market Deal도 있습니다. 

D) 매매계약서 작성 (Purchase & Sale Agreement; PSA)

Bidding process를 통해 우선 협상자가 선정되었다면, PSA를 작성하게 됩니다. 저번에도 간단히 말씀 드렸지만, PSA 작성에는 호텔 부동산 경험이 많은 변호사를 쓰셔야 합니다. 그리고 ‘계약서에 관해서는 변호사가 다 알아서 한다’라고 말하는 부동산 투자개발자는 되도록 피하시기 바랍니다. 계약서의 싸인은 부동산 투자 개발자가 합니다. 계약서 싸인의 의미는, 본인이 계약서를 다 이해하고 책음을 지겠다는 의미 입니다. 따라서 부동산 투자 개발자는 변호사와 함께 모든 계약서를 읽고, 모르면 상담하여 계약서를 작성해야 합니다. 

E) 실사 (Due Diligence)

보통 실사는 PSA 네고하는 중간에 하거나 PSA를 싸인 하고 합니다. 실사가 끝날때 까지는 Transaction이 깨질 수 있으므로, 되도록이면 필요한 인원 (GM, DOS, Controller, Chief Eng. )에게만 호텔 매각의 정보를 알려야 합니다.  Buyer들이 호텔에대해 충분한 실사를 할 수 있도록 편의를 제공하게 됩니다.

 

F) Closing

실사가 끝나고 Non-Refundable Deposit이 되었다면, 이제 호텔 매각의 가능성이 상당히 높아지게 됩니다. 일반적으로 Buyer는 호텔의 원활한 운영을 위하여 대부분의 직원을 받아들이게 됩니다. 전체 직원들에게 호텔 매각 소식을 알리고,  Buyer가 직원들과 원활한 소통을 할 수 있도록 도와 주어야 합니다.