Property Improvement Plan ("PIP")

<Property Improvement Plan ("PIP")>

(Image Source: Common Wealth Lodging

호텔은 약 7~10년 주기로 리노베이션을 합니다. 끊임없는 경쟁에서 살아남기 위해 하기도 하지만 브랜드와의 계약에 의해 리노베이션을 해야만 합니다. 

브랜드 회사들은 브랜드 퀄리티와 스텐다드를 아주 중요하게 여깁니다. A 도시의 어느 브랜드 호텔이 정말 좋아서 다음번 출장에 B 도시의 같은 브랜드 호텔을 예약하였는데,  B도시의 호텔은 노후화 되어 있다면 그 고객은 더이상 그 브랜드를 믿지 못하게 됩니다. 따라서 브랜드 회사들은 management contract or franchise contract 을 맺을 때 브랜드 퀄리티 조항을 넣습니다. 한 호텔이 매년 브랜드 퀄리티 인스팩션을 패스하지 못하고 유예기간동안에 그 퀄리티를 만족시키지 못하면 브랜드 회사는 계약을 파기하고, 호텔은 더이상 그 브랜드를 쓰지 못하게 됩니다. 

브랜드 회사들이 오너에게 리노베이션 항목을 서면으로 만든 것이 PIP입니다. 오너는 PIP을 가지고 디자이너와 General Contractor를 고용하여 PIP에 포함된 항목들을 모두 고쳐야 합니다. 

보통 호텔들은 매해 매출의 4%-5% 정도를 Capital Reserve / FF&E Reserve 형태로 따로 보유 하여야 합니다. 하지만 7-10년 주기의 리노베이션은 이 금액을 초과하는 경우가 대부분 입니다. 따라서 호텔 소유주는 리노베이션 초과 금액을 더 투자하는 경우가 생깁니다. 

미국에서는 리노베이션 타이밍이 다가 오면 호텔을 매도함으로서 추가 투자를 다음 호텔 오너에게 넘기는 경우가 많습니다. 이때 다음 호텔 오너 (Buyer)는 호텔을 매입할 때 은행으로 부터 매입 금액 뿐만 아니라 리노베이션 금액도 같이 대출을 받는 방법을 쓰게 됩니다. 

리노베이션 플래닝을 할때 단순히 리노베이션 자체가 호텔의 매출을 늘려줄 것이라는 생각을 갖고 있으면 안됩니다. 마켓과 경쟁호텔 등의 상황을 충분히 검토하고, 해당 호텔이 부족한 점을 해결할 수 있는 기회로 잡으셔야 합니다. 리노베이션을 단행할때, 호텔 전문 컨설턴트들과 디자이너들을 고용하여 적절한 투자비용으로 최대의 효과를 추구해야 합니다.