호텔 투자개발 형태와 디벨로버들

호텔 투자개발 형태와 디벨로버들 

Real Estate (“RE”) Development Type and Developers

(image source: Jaypee Greens)

RE Development의 핵심은 “The best use of the land”를 찾는 것에 있습니다. 땅은 아주 희소성이 있는 자원입니다. 바다 속이나 우주의 땅을 개발하지 않는한 대체재가 없기 때문입니다. RE Development는 그 땅에 적은 비용으로 자산의 최대가치를 창출해 내는게 목적 입니다.

많은 사람들이 “부동산 개발에 다양한 사람들이 일하는데, Real Estate Developer는 그 중 뭐하는 사람인가요?”라는 질문을 합니다. 다양한 의견이 있겠지만, 제가 생각하기에 RE Developer의 가장 구별되는 역할은 Purchase & Sales Agreement (PSA; 매매계약서)를 Negotiation(네고)하고 Execute(싸인)하는 사람들 이라는 것 입니다. 왜냐하면 부동산 투자개발은 땅이나 건물등의 부동 자산을 사들였을때 시작되기 때문입니다. 땅이나 건물을 장기 임대하는 경우도 자산을 사들인 것으로 간주 되기에, Long-Term Lease Agreement를 네고하고 싸인하는 사람들도 RE Developer라고 할 수 있습니다. 

제가 봐왔던 Real Estate Development Type은 크게 두가지로 나뉘어 집니다. 

1. Construction RE Development (신규개발)

개발 가능한 땅을 두고 RE Developer는 그 땅의 Best Use를 찾기 시작합니다. 같은 땅 이더라도 위치, 상권, 건축 규제 등에 따라 Office, Retail, Residential, Industrial, hotel 등 다양한 자산 중에 어느것이 최고의 효용을 주는지 파악하게 됩니다. 

건설비용, Conceptual Design, 타당성 분석 등을 통해 Hotel이 ‘The best use of the land’라는 결론이 나오면, 땅을 사들이면서 Hotel Brand (호텔 브랜드), Architect/Designer (건축가/디자이너), General Contractor (시공사) 들을 선택하기 시작하고 호텔 개발을 준비 합니다.  100% 자기자본으로 할 것이 아니라면, 은행으로부터 Construction Loan (건설융자)를 받아오게 됩니다. 

여기에서 Developer는 다양한 계약서를 작성하게 됩니다. 

- Land Owner: Purchase & Sale Agreement

- Hotel Brand: Management Agreement or Franchise Agreement  

- Architect/Designer: Architect & Design Agreements

- General Contractor:  Construction Agreement 

- Bank: Loan Agreements

각각의 계약서 안에는 또 다양한 계약서들 (Guaranty, Escrow, Promissory Note 등등) 이 같이 붙어 오기에 실제로는 많은 계약서들이 존재 합니다. 또 Construction Agreement의 경우 GMP, Lump Sum, Cost Plus, Turn-Key 등등 다양한 형태가 있다보니, deal에 따라 계약서의 형태와 내용도 달라집니다. 

계약서는 전문성을 필요로 하는 분야 이므로, 꼭 전문 변호사분들과 함께 일할 것을 권해드립니다. 저는 신규개발 프로젝트를 할 경우에는 약4~ 5명의 변호사 분들과 같이 일을 합니다 (회사 변호사 2명, Joint Venture 전문 변호사, PSA & Loan 전문 변호사, Construction & Architect전문 변호사). 

2. Transaction RE Development (기존 자산 매매)

기존의 건물을 Acquisition/ Disposition/ Re-positioning/ Conversion 등을 통하여 자산의 가치를 높이려는 RE Development를 말합니다. 

예를 들자면, 기존 호텔의 운영이 좋지 않아 그 호텔이 싸게 시장에 나왔다면, RE developer는 그 호텔을 사들인 후 renovation 또는 brand conversion 통한 부동산 가치를 높이려고 노력할 것입니다. 시장에 호텔의 수요가 많아져서 오래된 건물을 호텔로 용도변경하는 경우도 있습니다. 미국의 경우 뉴욕 맨하탄의 오래된 오피스가 새로운 호텔로 태어나거나 YMCA등의 옛날 건물이 부띠크 호텔로 바뀌는 경우가 그 예입니다. 하지만 반대로 호텔이 수익이 나질 않아서 오피스나 주거용으로 바뀌는 경우도 종종 있을 수 있습니다. 

한국에서는 대부분의 호텔 소유주가 대기업 이라서 RE transaction이 자주 일어나지 않습니다. 하지만 미국에서는Holding period가(5~7년 정도) 짧은Private Equity (“PE”)의 직간접적인 투자로 인하여 RE transaction이 상대적으로 자주 일어납니다. 이 RE trasaction이 일어날때 새로운 투자와 리도베이션이 일어나면서 호텔의 퀄리티와 수익이 좋아지는 경우가 많이 나타납니다. 

(image source: MurdockCheng Legal Practice)

제가 봐온 Real Estate Developer Type 들은 다음과 같은 성격을 가지는데, 이는 위의 Development Type과 연관성이 있습니다. 

1. Architect/Engineer Type RE Developer

이들은 학사 전공을 공대 쪽으로 한 후 석사를 RE Finance쪽으로 하게 됩니다. 제가 봤던 Cornell의 Real Estate 석사의 경우 1/3정도는 건축학 전공, 1/3정도는 경영학 전공, 1/3 정도는 다른 전공을 한 사람들 이었습니다. RE 석사는 경영학 쪽으로 들어가 Finance위주의 공부를 하게 됩니다. 이들은 Construction RE Development쪽에 강합니다. 시공사와 시행사를 control하여 건설비용을 줄일 수 있기 때문입니다. 하지만 호텔 Operation과 Finance쪽의 업무는 Asset Manager와 Project Finance의 도움을 받아야 합니다.

2. Lawyer Type RE Developer

이들은 Law School을 나와 부동산 투자쪽 담당을 주로 하였던 사람입니다. RE Developer와 많은 시간 같이 일을 하였기에 부동산 투자 전반에 대한 이해도가 높고, contract 을 통해 미래에 발생할 수 있는 위험 요소를 줄일 수 있는 사람들입니다. 하지만 호텔 Operation과 Finance쪽의 업무는 Asset Manager와 Project Finance의 도움을 받아야 합니다.

3.  Finance Type RE Developer

이들은 학사 전공을 경영쪽으로 한 후 석사를 RE Finance쪽으로 하게 됩니다. 이들은 주로 Transaction RE Development에 강합니다. 자산 운영에대한 이해도와 시장상황을 잘 알기 때문입니다. 하지만 Construction 쪽이 업무를 할때는 Design & Construction department의 도움을 받야 합니다.

위의 글은 제가 미국에서 경험하고 다양한 Owner & Developer들과 대화를 하면서 이해한 상황을 정리한 것입니다. 따라서 위의 글이 일반화 될 수는 없고, 한국시장과 다소 다를 수 있습니다. 다른 경험과 의견을 갖고 계신 분들이 글을 많이 남겨 주신다면, 저에게도 많이 도움이 될 것 같답니다.