호텔자산 투자 접근 방법

호텔자산 투자 접근 방법

한국의 어느 분이 “Investment Banking (IB)에서 Alternative Investment 업무를 하면서 미국의 호텔/리조트 투자에 대해 많이 검토하고 있습니다.  호텔 투자 매입 접근 방법에 대해 의견을 듣고 싶습니다.” 라고 질문을 남겨 주셨습니다.

이 질문에 대해 제가 제대로 대답드릴 수 있을지 잘 모르겠습니다. 같은 마켓에 있는 호텔이라 하더라도 각 호텔의 특성을 알아야만 ‘좋은 딜이다, 아니다’ 라고 판단을 할 수 있거든요. 제가 그냥 생각나는대로 조금이나마 설명을 드리도록 하겠습니다.

1. 개별 호텔 투자는 Micro Perspective으로 접근해야 합니다.

 

Portfolio Acquisition (통합자산 매입)은 Macro Perspective로 접근하게 됩니다. 20~40개의 호텔 포트폴리오를 매입하게 되면 Location (미국의 서부와 동부)이나 Asset Class (full service, select service, limited service), asset size (100 rooms ~ 1,000 rooms) 등이 당양하게 분포될 확률이 높습니다. 다양한 호텔들로 Portfolio를 구정한 경우에는, A 호텔이 성적이 나오질 않더라도 B, C, D 등의 다른 호텔들의 성적이 좋아, Hotel Portfolio 전체의 성적은 호텔 시장 천체의 Trend보다 더 좋은 수도 있습니다.  

 

그런데 개별 호텔 투자의 경우는, 그 호텔이 속해있는 시장이나 그 호텔의 특성이 따라서 성적이 좌우되는 경우가 많습니다. 예를 들면, 미국 전체 호텔시장은 성장을 하고 있더라도, 오일마켓 (텍사스)의 경우는 오일가격 하락에 의한 비지니스 수요의 감소로 호텔 시장도 같이 둔화되는 경우가 있습니다. 또 최근의 잦은 유럽 테러로 인하여 미국인들이 유럽 보다는 케리비언쪽으로 휴가를 잡아게 되어 그쪽의 호텔들이 성장을 보이기도 합니다. 뉴욕의 경우는 Airbnb로 economy 호텔들은 성장이 둔화되고, target 고객이 다를 luxury 호텔의 경우는 성장을 하고 있답니다 (luxury 호텔 갈 사람들이 Airbnb로 가지 않겠지요).

 

그래서 개별 호텔 투장의 경우, target hotel의 Market, Location, Brand, Management Company, Asset Character 등을 충분히 검토하는 Micro Perspective로 접근해야 합니다.

 

2. Target Market에 대해 충분한 이해가 있어야 합니다.

전체 시장에 대한 이해도 있어야 겠지만, 그 시장 내에서도 좀더 세분화된 분석이 필요 합니다. 가령 삼성역에 호텔을 짓겠다는 생각이 있다면, 한국 전체, 서울, 강남, 그리고 삼성역의 호텔 시장에 대해 세분화 시켜서 분석해 나갸아 합니다.  

시장에서 한블럭 차이에 따라 거리 사람들의 동선에 따라 호텔 매출에 미묘한 차이가 나타나게 됩니다.

 

3. Target Asset에 대한 충분한 이해가 있어야 합니다.

호텔 매입 전에 Due Diligence Period (실사기간)동안 호텔 건물에 대한 충분한 이해를 해야 합니다. MEP (Mechanical, Electrical, and Plumbing), window, roof, exterior등의 건물 상태와 교체 시기 등을 알고 있어야 미래의 추가 투자금을 예측할 수 있습니다.

4. Value Enhancement Opportunities를 발견해야 합니다.

사실 호텔 부동산 투자/개발자라면 이 능력도 상당히 중요하다고 생각합니다. 호텔 운영 분석을 통해 Room mix change, meeting space alternation, F&B concept change or space change, additional lease revenue 등의 변화를 줄 수 있습니다. 이 분야에서Hotel 출신의 Real Estate Developer가 큰 역할 을 합니다. 일반 Real Estate Developer는 비용이 조금 많이 들겠지만, 호텔 운영을 잘 아는 컨설턴트를 고용하시기 바랍니다.   

 

5. 호텔 Operation을 이해하고 Asset Management를 해야 합니다.  

이제 호텔을 사들였다면, 호텔 오너로서 꾸준히 호텔 운영에 관심을 두셔야 합니다. 호텔 운영회사가 알아서 운영을 해주겠지라고 생각하면, 그 오너는 돈을 잃는 경우가 많습니다. 제 경험에 의하면, 일반적으로 오너가 호텔 운영에 지식이 많고 꾸준히 관심을 갖을때 호텔 운영이 더 잘 되는 경우가 많았습니다.

만일 오너가 호텔에 대한 지식과 경험이 없다면, Asset Manager를 고용하시기 바랍니다.

 

6. Real Estate Cycle을 이해하고 Exit Strategy를 가지고 있어야 합니다.

Hotel의 Supply & Demand를 분석하고, Real Estate Cycle을 이해하고 있어야, 언제 Renovation을 단행할지, Asset Disposition을 할 수 있을지 알게 됩니다. Hotel Real Estate Cycle과 Exit Strategy가 Fund의 Maturity Date과 맞지 않을 경우 손실이 발생할 수 있습니다. 

(source: Cornell Real Estate Review)