Performance Index에 대한 이해 (Occ Index / ADR Index / RevPAR Index)

Performance Index에 대한 이해 (Occ Index / ADR Index / RevPAR Index)

Occupancy, ADR, RevPAR에 대한 이해가 부족하신 분들은 저번글(링크)를 보시고 난 후에, Performance Index 에 관한 글을 읽어 주시면 이해가 더 잘 될 것입니다. 이번글을 통해 Index를 이해하시게 되면 다음에 다룰 STAR 리포트를 읽는데 도움이 많이 되실 것입니다. 

Performance Index는 내 호텔이 경쟁호텔에 비해 얼마나 잘하고 있는지를 나타내는 지표 입니다. Index가 100 보다 높으면 내가 경쟁호텔들 평균보다 높은 것이고, 100이면 내가 남들의 평균과 같은 것입니다. 

Index의 공식은 ‘Property performance ÷ competitive set performance × 100’입니다. 예를 들어 내 호텔의 점유율이 77% 이고 경쟁호텔들의 평균 점유율이 70% 이라면 나의 Occupancy Index는 110 입니다  (77% ÷ 70% × 100). 

호텔 업계에서는 일반적으로 다음과 같은 3가지 Index가 쓰입니다. 

1. Occupancy Index: 

MPI (Market Penetration Index) 라고도 불립니다. 내 호텔이 시장/경쟁호텔들 사이에서 얼마만큼의 수요를 확보했느냐를 알려 주는 지표 입니다. 한 지역의 객실수요가 정해져 있다고 가정하면, 한정되있는 수요를 우리 호텔이 경쟁호텔과 나뭐먹어야 하기 때문에 Market Penetration (시장 침투) 이라는 표현이 적절한 것 같습니다. 땅따먹기와 비슷한거 같죠? 

 

2. ADR Index: 

ARI (Average Rate Index)라고도 불립니다. 내 호텔의 객실 가격이 경쟁호텔에 비해 높거나 낮음을 표시해 줍니다.  

3. RevPAR Index: 

RGI (Revenue/RevPAR Generation Index)라고도 불립니다. RevPAR Index는 MPI와 ARI로 나타난 결과물 입니다. 객실 가격이 경쟁호텔들 보다 높으면 좋겠지만 (ARI above 100), 높은 가격으로 인해 객실 점유율이 경쟁호텔들 보다 낮을 수 있습니다 (MPI below 100). 따라서 각 호텔들은 본인들의 revenue management전략에 따라 ADR과 Occupancy의 balance를 찾아가며 최선의 RevPAR를 찾아야 합니다. 

아래 첨부 사진에 간단한 예시와 계산식을 두었습니다. Comp Set은 Hotel 1~4의 합이거나 Weighted Average (가중평균) 한 값들 입니다. 

설명을 더 하자 하면

(A) Case 1: 가중평균 대신 산술평균을 쓸 경우

가중평균 (Weighted Average)은 객실 규모가 큰 호텔의 성적이 Average에 더큰 영향을 미치게 해줍니다. 한편 산술평균 (Simple Average) 은 객실규모에 상관없이 각각의 계산값이 Average에 영향을 미칩니다. 

위의 예시를 가지고 CompSet 의 Occupancy를 가중평균과 산술평균으로 계산해 보았습니다. 

(i) 경쟁호텔의 가중평균 ADR 

= 경쟁호텔의 총 매출 ÷ 경쟁호텔의 총 판매객실 수 

= 12,060,000 ÷ 51,450 

= 234.40

(ii) 경쟁호텔의 산술평균 ADR

= 각 경쟁 호텔의 ADR ÷ 경쟁호텔의 수

= (400 + 300 + 150 + 200) ÷ 4

= 262.50

이제 이 둘을 가지고 ADR Index를 계산해 보면, 

(iii) 경쟁호텔의 가중평균을 이용한 ADR Index

= 경쟁호텔 ADR ÷ 해당호텔 ADR x 100

= 260÷ 234.40 x 100 

= 110.9

(iv) 경쟁호텔의 산술평균을 이용한 ADR Index

= 경쟁호텔 ADR ÷ 해당호텔 ADR x 100

= 260÷ 262.50 x 100 

= 99.0

가중평균일때 110.9 이었던 ADR Index가 산술평균으로 하면 99.0로 떨어지는 것을 볼 수 있습니다. 경쟁호텔과 해당 호텔의 정확한 비교를 위해서는 모든 OCC/ADR/RevPAR 그리고 Index의 계산식에 가중평균 (Weighted Average)을 써야 합니다. 

(B) Case 2: Comp Set 숫자에 My Property를 포함시킬 경우

STR에서는 “Competitive Set Data excludes Subject Property”라고 표시해 두둡니다. 그런데 이번에는 Comp Set계산에 My Property를 포함시킨 경을 보면, 내 호텔이 경쟁호텔보다 못하고 있는 경우 Index를 높여주고, 내 호텔이 경쟁호텔 보다 잘하고 있을 때는 Index를 낮줘 주는 효과가 나타납니다. CompSet/Market Performance에 내 호텔을 빼고 계산하는게 일반적으로 보이겠지만, Management Contract의 Performance Test 조항을 negotiation할때 Subject Property를 포함시키는 경우도 종종 있습니다. 그 이유는 Subject Hotel의 성적과 전략이 CompSet/Market에 영향을 미치기 때문입니다. 따라서 Performance Test 계산시, CompSet에 Subject Hotel을 포함시키느냐 않하느냐는 negotiation하는데 달려 있다고 할 수 있습니다. 

이제... Index에 대한 기본적인 개념을 설명하였으니, 맨 위의 그림에 대해 이야기 해볼까요?

-----------------------

객실 수가 비슷한 A와 B 호텔 두개가 있고 RevPAR Index가 다음과 같습니다. 

- A Hotel RevPAR Index = 110.0

- B Hotel RevPAR Index = 90.0

RevPAR Index가 100.0인 경우, 해당 호텔의 RevPAR가 경쟁호텔의 RevPAR와 같다는 뜻입니다. 따라서 A호텔의 RevPAR Index가 100을 넘었다는 것은 A 호텔의 RevPAR가 경쟁호텔의 RevPAR보다 높다는 뜻이고, B 호텔은 경쟁호텔들 보다 RevPAR가 낮다는 뜻입니다. 

그렇다면 이제 누군가가 저에게 A 호텔의 성과가 B 호텔보다 더 좋은게 아닌지요...라고 물으신다면...

 저는 “RevPAR Index가 110인것이 좋은 것도 90인 것이 나쁜것도 아닙니다” 라고 말할 것입니다. 

-----------------------

그 이유는 Index라는 것이 상대적인 것이기 때문입니다. 

내 호텔이 Luxury 호텔인데 일부러 내 주위의 오래되고 성적들이 나쁜 경쟁호텔들을 Comp Set List에 넣어 두었다면 내 RevPAR Index는 100보다 높게 나올 확률이 높습니다. 또 내 호텔이 Midscale 호텔인데 주위에 Full Service Hotel들만 있다면, 내 RevPAR Index는 100 보다 낮게 나올 확률이 높습니다.

 

Index 자체 보다는 Index Growth에 관심을 둬야 합니다. Index Growth란 나의Performance (Occ/ADR/RevPAR)의 성장률이 경쟁호텔의 Performance 성장률보다 더 많이 증가 했는가, 혹은 더 더디게 증가했는가를 의미 합니다. 내 호텔의 RevPAR가 작년에 비해 5% 올랐는데 경쟁호텔들의 RevPAR는 3%밖에 안올랐다면, 내 호텔은 더 빨리 성장한 것이고 RevPAR Index는 올라갈 것입니다. 또 마켓이 좋지 않아서 경쟁호텔들의 RevPAR가 작년에 비해 - 5.0% 떨어졌는데, 내 호텔의 RevPAR는 -2.0%만 하였다면, 이때도 내 RevPAR Index는 올라갈 것입니다.   

Performance Index를 제대로 사용하기 위해서는 경쟁호텔들을 잘 선택해 한 후, 경영진은 Index Growth에 초점을 맞춰야 합니다. 

(참고: 수학 95점 받은 학생이 5점 올리기는 어려운데, 50점 맞은 학생이 10점 올리기는 상대적으로 쉬울 수 있습니다. 마찬가지로 한 호텔이 몇 년에 걸쳐 Index Growth를 달성 했다면, 다음해는 Index Growth를 달성하기 어려울 수 있습니다. 경영진은 이점을 이해해 주셔야 합니다.)

다음번 포스팅에서는 경쟁호텔의 선택에 대해서 설명해 보겠습니다.