Hotel Performance Matrix – 호텔 성과 지표 (Occ / ADR / RevPAR)

Hotel Performance Matrix – 호텔 성과 지표 (Occ / ADR / RevPAR)

호텔을 운영하기 위해서는 호텔 성과 지표라는 것이 필요하죠. 대부분 호텔을 전공하신 분들은 ‘호텔객실관론’에서 Occupancy (객실 점유율), ADR (Average Daily Rate; 객단가), RevPAR (Revenue per Available Room; 객실당 매출)을 들어보신 적이 있을 것입니다. 

이 기본 개념은 나중에 제가 포스팅할 STAR 리포트를 이해하는데 도움이 될 것입니다. 성과지표를 이미 잘 아시는 현업에 있으신 분들은 이 글을 그냥 넘어 가시기 바랍니다. 

우선 아래 예시를 가지고 Occ / ADR / RevPAR에 대한 간단한 설명과 계산식을 설명하고, 그 후에 다양한 주제로 실무에서 어떻게 사용되는지 설명을 해보겠습니다. 

1. Inputted Numbers (입력값)

Occupancy, ADR, RevPAR 등의 성과 지표는 계산에의 해 도출된 계산값 입니다. 그렇다면 어딘가에 입력값들이 있겠네요. 바로 Available Rooms, Occupied Rooms, Room Revenue 입니다.

A. Available Rooms (판매가능한 총 객실 수): 

내 호텔이 700 개의 객실을 가지고 있다면, 1월 한달에 판매 가능한 총 객실 수는 21,700 객실 (700객실 x 31일; 위 도표에서 [A x B]) 이 됩니다. 호텔이 Out of Order rooms (“OOO”; 장기간의 리노베이션이나 수리 등으로 판매하지 못하는 객실)로 인하여 이 Available Rooms가 조정 되기도 합니다. 

B. Occupied Rooms (판매된 총 객실 수) & Room Revenue (객실 매출): 

매일 새벽이 되면 호텔의 Night Auditor는 그날의 판매 객실수와 객실 매출을 정리하게 됩니다. 다양한 이유가 있겠지만, Night Auditor가 새벽에 자료를 정리하는 이유는 walk-in guests나 late check-in 등에 의해 자료정리가 어려운 경우가 많습니다. 

C. 월말 결산: 

매일매일 입력된 Available Rooms, Occupied Rooms, Room Revenue는 월말결산을 통하여 조정이 가능합니다. 조정이 일어나는 이유는 환불, 중복입력, 누락 , 전산 오류 등의 여러가지 이유가 있습니다. 이런 이유로, Daily data나 weekly data는 Monthly data에 비해 정확도가 떨어지는 경우가 있을 수 있다는걸 염두해 두셔야 합니다. STAR리포트에는 Weekly STAR와 Monthly STAR 리포트가 있는데, 위와 같은 data 조정으로 인하여 Weekly STAR 리포는 정확도가 떨어지는 경우를 많이 봐왔습니다. 

 

2. Calculated Numbers (계산값)

A. Occupancy (객실점유율): 

계산식은 위에 표에서 보듯이 ‘Occupancy (F) = Occupied Room (D)/ Available Room (C)’ 입니다. 말 그대로 내 호텔의 객실이 얼마만큼 채워 졌는지를 보여주는 지표 입니다.

B. ADR (객단가): 

계산식은 위에 표에서 보듯이 ‘ADR (G) = Room Revenue (E)/ Occupied Room (D)’ 입니다. 어느 부킹체널을 통해 들어왔냐에 따라 객실 가격은 달라질 수 있습니다. OTA (Online Travel Agent; Priceline, Expedia, Hotel.com 등)을 통해 들어오는 객실은 일반적으로 단가 낮고, 호텔 세일즈 부서나 Brand Channel을 통해 들어오는 객실은 상대적으로 높습니다.

C. RevPAR (객실당 매출): 

계산식은 위에 표에서 보듯이 ‘ RevPAR (H) = Room Revenue (E)/ Available Room (C)’ 입니다. RevPAR는 Occupancy와 ADR의 결합으로 나타난 최종 성과지표 입니다. 계산식으로 보면 (RevPAR = ADR x OCC = E/D x D/C = E/C)가 됩니다. 일반적으로 객단가를 올리면 객실 점유율이 떨어지고, 객단가를 낮추면 점유율이 올라갈 확률이 높습니다. 하지만 이 둘의 관계가 정확히 반비례하지 않으므로, ADR과 Occupancy의 균형을 맞춰 Revenue 또는 RevPAR를 최대한으로 끌어 올리는 일이 필요한데… 이게 Revenue Management입니다.   

3. 성과지표의 특성

여기까지는 간단한 계산식을 통한 성과지표를 봤다면, 이제 성과지표의 특성에 대해 알아 보겠습니다. 

A. 성과지표는 비교 대상이 있어야 의미가 있다

Occupancy, ADR, RevPAR의 숫자가 나왔지만, 이 성과지표가 좋은 것인지 개선할 곳이 있는지 비교할 대상이 없다면 의미가 퇴색됩니다. 따라서 경영진들은 이 성과지표를 작년과 비교하거나 경쟁호텔들과 비교하여 잘하고 있는지 파악하게 됩니다. 경쟁호텔과의 비교는 다음 시간에 Index에 대해 이야기 할때 더 자세히 쓰겠습니다. 

B. 성과지표는 기간 설정이 필요하다

“이 호텔 [________] Occ / ADR / RevPAR는 어떻게 되나요?”

성과지표를 묻고 말하기 위해서는 저 [_____]칸에 들어가는 ‘기간’이 중요합니다. 올해 상반기 (1월~6월), 작년 전체 (12개월)등의 기간이 정해지도록 물어 보아야 상대방이 정확하게 대답할 수 있습니다.  영어로는 ‘Apple to Apple Comparison’ vs. ‘Apple to Orange Comparison’이라는 표현을 종종 쓰는데.. 사과는 사과끼리 비교해야지 사과와 오랜지간의 비교는 의미 없다는 뜻입니다. 성과지표는 항상 같은 조건을 가진 값들끼리 비교해야 합니다. 가령 1분기(1st Quarter) 성과지표를 그 한해 (Full Year) 성과지표와 비교를 한다면 아무 의미 없을 것입니다. 따라서 같은 조건의 성과지표들끼리의 비교가 중요합니다. 

C. Occ/ADR/RevPAR는 산술평균 (simple average) 값이 아니라 가중평균 (weighted average) 값이다.

Year to Date (YTD) February (1월부터 2월)의 평균값은 1월의 일수가 3일 (31일 vs. 28일) 더 많으므로 1월의 결과가 YTD Feb에 더 반영되게 됩니다. 1월의 점유율은 60%이고 2월의 점유율은 62%일때 그 산술평균은 61.0%가 되어야 하지만, 가중평균을 한 경우 1월의 점유율 영향을 받아 60.9% 로 낮아 집니다. 이 산술평균과 가중평균에 대한 개념은 나중에 더 설명하도록 하겠습니다.