(G-H-I) 호텔 산업 용어

Hotel News Now (HNN)에 있는 호텔 산업 용어를 가지고 제 나름대로 재해석하고 경험을 넣어 보았습니다. (HNN의 호텔 산업 용어 링크)

이번에는 알파벳 "G-H-I"로 시작하는 용어 입니다.

(image source: Linkedin)

Global Distribution System (GDS) 

GDS는 호텔, 항공사, 렌터카 회사들의 예약망을 연결시켜주는 네크워크 시스템 입니다. 주로 여행사 (Travel Agent)들에게 호텔 객실이나 항공 좌석 등의 실시간 잔여상황과 가격을 알려주게 됩니다.  Amadeus, Galileo, Sabre, Worldspan 등의 GDS 회사들이 있는데, 전 이쪽의 전문가가 아니기에 여기서 설명을 줄이겠습니다. 

GOPPAR (Gross operating profit per available room) 

GOPPAR는 호텔 운영수익을 객실 수로 나눈 값입니다. 솔직히 말하면 객실당 운영수익 (GOP PAR)의 분석은 잘 쓰이지 않습니다. PAR (Per Available Room)는 고정비용 (Fix Cost: 객실의 점유율의 변동과 상관없이 나가는 비용)이 많은 영향을 주는 부분을 분석하는데 유용한 수식이고, POR (Per Occupied Room)은 변동비용(Variable Cost: 객실의 점유율에 따라 증감되는 비용)이 많은 영향을 주는 부분에 쓰이는 수식 입니다. 그런데 호텔 운영수익(GOP; Gross Operating Profit)에는 고정비용과 변동비용이 모두 포함되어 있기에, GOP 분석에는 POR이나 PAR 보다는 GOP Margin (GOP/Total Revenue) 분석이나 flow-through 분석이 더 적절할 것입니다. 

Group Rooms 

최소 10개 이상의 객실 블럭을 함께 판매할 경우 그룹 룸이라고 합니다. 주로 그룹 투어나, 컨벤션, 기업 미팅 등에 대량의 객실을 블럭해 놓게 됩니다.  

Historic Tax Credits

역사적 가치가 있는 건물/장소를 신축이나 증축을 할때 역사적 가치를 유지하면서 부동산 개발을 하게 되면, 미국 정부에서 부동산 소유주에게 세금 혜택을 주는 프로그램 입니다. 저는 Historical Tax Credits을 받고 있는 호텔의 Asset Manage를 한 적은 있지만, Historical Tax Credits을 직접 신청한 적은 없습니다. 하지만 직접해본 호텔투자개발자와 이야기 해보면, 호텔의 역사적 가치를 유지하면서 디자인을 하는데는 상당한 경험, 창의력, 시간 그리고 자본을 필요로 한다고 합니다. 

 

Hold Period

투자가들의 호텔 자산 보유기간을 “hold period”라고 합니다. 이 용어는 주로 projections을 한 후 Net Present Value (NPV)나 Internal Rate of Return (IRR) 등의 수익 계산할때 쓰이는 가정값이며, 보통 호텔 투자 전략에 맞게 5~10년의 보유기간을 넣게 됩니다. 

HOST Almanac 

HOST (Hotel Operating Statistics) Almanac은 STR(Smith Travel Research)에서 1년에 한번씩호텔들의 매출, 비용, 수익 등의 정보를 포함한 리포트 입니다. STAR report의 경우 미국 호텔의 약 70%가 참여하고 있는 반면, HOST Study는 미국의5천개 호텔들만 (주로 브랜드 회사들이 운영하는 호텔들, REITs 소유의 호텔들, 큰 3rd party management firm 의 호텔들) 참여하고 있습니다. Custom HOST Reports 도 구매 가능하는데, HOST study에 참여하는 호텔들이 대도시에 몰려 있어, 중소 도시의 custom HOST Reports는 유용하지 않은 경우가 있습니다.   

Hotel Types 

Hotel Type을 Hotel Chain scale (Luxury, Upper Upsacle, Upscale, Upper Midscale, Midscale, Economy, Independent)과 혼동하시는 경우가 종종 있습니다. Chain scale은 STR에서 주로 ADR과 브랜드의 유무를 기준으로 나누었다면, Hotel Type은 호텔을 특성별 (건물구조, 서비스 레벨 등)로 나누어 놓은 것입니다.  일반적 Hotel Type 은 아래와 같습니다. 

All Suite Hotel: 모든 객실이 1~2개의 방이 있으며 거실과 주방이 갖추어 져 있습니다. 식음료 매장이 없는 경우도 있으나 대부분이 무료 아침식사를 제공 합니다. 

Boutique Hotel: 지역 문화를 호텔 Theme과 Design에 반영하고, 메뉴얼적인 서비스 보다는 감성적 서비스를 고객들에게 전할 수 있는 호텔을 말합니다. 주로 200개 미만의 객실을 가진 독립호텔 들이고, 높은 객단가를 보입니다. 하지만, STR에서는 3개의 체인호텔 브랜드 (IHG의 Kimpton Hotels, Marriott의 W Hotels, Two Road Hospitality의 Joie de Vivre Hotel)에 대해서는 자동적으로 부티크 호텔 코드를 부여한다고 합니다.  

• Conference Hotel: 컨퍼런스 운영을 주 목적으로 하는 호텔을 의미하며, International Association of Conference Centers (IACC)에 요건을 맞추어야 합니다. (IACC의 Qaulity Standard 링크)  
• Convention Hotel: 300개 이상의 객실과 20,000 스퀘어 피트 (약 1,860 m2)이상의 미팅장소를 가지고 있는 호텔을 말합니다. 
• Destination Resorts: 주로 휴양지의 리조트 호텔을을 말하합니다. 레져 여행객들이 주 타겟이며, 다양한 어메니티, 수영장, 식음료 업장을 보유하게 됩니다. 제주도에 있는 대부분의 특급 호텔들이 이에 해당된다고 생각하시면 됩니다. 
• Extended Stay (장기투숙 호텔): 모든 객실에 주방시설을 가지고 있어 5박 이상의 장기 투숙을 원하는 고객을 주 타겟으로 하는 호텔들 입니다. 장기 투숙 호텔들은 주단위 객단가를 가지고 있기도 합니다. 그런데 넓은 방과 아침식사를 제공한다는 점에서 가족 여행객들과 비지니스 고객들이 장기투숙 호텔을 단기로 머무는 경우가 많습니다. 따라서 도심지 근처의 체인 호텔의 장기투숙 호텔들(IHG의 Staybrige Suites, Marriott의 Residence Inn, Hilton의 Homewood Suites, Hyatt의 Hyatt House)의 경에는 평균 투숙기간 (Length of Stay)이 일반 호텔과 크게 차이나지 않는 경향을 보입니다. 
• Gaming/Casino Hotel: 카지노의 운영에 초점을 맞춘 호텔들을 말합니다. 정선의 강원랜드 호텔이나 라스베가스의 대부분 호텔이 카지노 호텔이 됩니다. 
• Golf Hotel: 골프장과 호텔이 같이 공존할때 Golf Hotel이라고 합니다. 그런데Resort Hotel이 좀더 폭넓은 범주 이기에, Golf Hotel 용어는 보다는 Resort Hotel이 더 많이 쓰입니다.  
• Ski Resort: 스키 리프트에 접근성이 좋은 호텔들을 말합니다.
• Waterpark Hotel:10,000 스퀘어피트 (약930 m2 ) 이상의 워터파크 시설을 갖춘 호텔들을 말합니다.  

Index

호텔 인덱스에 대한 자세한 설명은 제가 그 전에 다루었던 “Performance Index에 대한 이해 (Occ Index / ADR Index / RevPAR Index) (링크)”을 참고하시기 바랍니다. 

Interest Rate (이자율)

금융 대출에 대한 이자를 말하는데, 고정 이자율과 변동 이자율이 있습니다. 고정 이자율의 경우는 대출 기간동안 같은 이자율이 변하지 않습니다. 변동 이자율의 경우는 기준율의 변동에 따라 이자율이 같이 변하게 됩니다. 대부분의 상업용 부동산의 변동 이자율은 LIBOR (London Interbank Offered Rate)를 기준율을 둡니다. 가령 내 자산의 대출을 할때 LIBOR + 150 bps (빕스; 100 basis points = 1.00%)라는 변동 이자율을 계약했다고 하고, LIBOR가 2018년에는 2.5%이고 2019년에는 3.0%라고 하면, 내가 내야 하는 이자율은 2018년에는 4.0% (2.5% LIBOR + 150 bps)이고 2019년에는 4.5% (3.0% LIBOR + 150 bps)입니다. 몇 백억 혹은 천억 단위의 자산 대출에 이자율1 bps (0.01%)의 차이는 무시될 수 없는 금액이 될 수 있기에, 금융대출에는 %보다 조금 작은 단위는 bps가 같이 쓰입니다.  

Internal Rate of Return (IRR) 

IRR에 대해서 위키피디아는 다음과 같이 정의 합니다. “내부수익률(內部利益率法, internal rate of return, 줄여서 IRR)이란 어떤 사업에 대해 사업기간 동안의 현금수익 흐름을 현재가치로 환산하여 합한 값이 투자지출과 같아지도록 할인하는 이자율을 말한다. 내부수익률법이란 투자에 관한 의사결정에서 내부수익률을 고려하는 방법이다. 내부수익률과 자본 비용을 비교하여 수익률이 높으면 투자로부터 수익을 얻을 수 있다. 여러 개의 투자안이 있을 때에는 수익률이 높은 쪽을 투자하는 것이 유리하다.” 

IRR은 사용의 장단점이 있기에 제가 여기에 간단하게 설명하게 되면 오히려 공부하시는 분들에게 방해가 될 것 같습니다. 투자에 관련된 업무를 희망하시는 학생분들은 IRR개념은 좀더 깊게 따로 공부하시기 바랍니다. 

G-H-I

global distribution system (GDS) – Centralized reservation systems utilized by several large companies and travel agents to book multiple travel related services, including hotel rooms, airfare and rental cars.

GOPPAR - Gross operating profit per available room. The metric measures performance across all revenue streams.

group rooms - Group rooms are sold simultaneously in blocks of a minimum of ten rooms or more (e.g. group tours, domestic and international groups, association, convention and corporate groups).

historic tax credits – Programs, offered in the U.S. both on a federal and state level, that offer tax relief for the preservation (and in some circumstances) improvement to properties deemed to hold historic value.

hold period – the timeframe that an investor owns a hotel; in underwriting, owners typically assume a 5-year or 10-year hold period.

HOST Almanac – The HOST (Hotel Operating Statistics) Almanac contains information on hotel revenues and expenses broken down by departments including rooms, food and beverage, marketing, utility costs and maintenance. This report is published annually by STR and the results are based on the operating statements of more than 5,000 U.S. hotels. Custom HOST Reports are also available for entire states, metropolitan areas or competitive sets.

hotel types - Hotel classifications are driven primarily by building structure and secondarily by service level. Chain management has provided us with hotel type classifications for a significant number of locations. Hotel types are:

• all-suite: All guest rental units consist of one or more bedrooms and may include a separate living area. Many suites contain kitchenettes or mini-refrigerators. Suite hotels often have no integrated dining facilities available; however, many offer complimentary breakfast.
• boutique: These are hotels that appeal to their guests because of their unusual amenity and room configurations. They are normally independent and smaller than 200 rooms with a high rack rate. However, there are three chains whose hotels are automatically coded as boutique: W Hotels (a Starwood brand), Kimpton Hotels and Joie de Vivre Hotels.
• conference: Lodging hotels that place major focus on conference operations. Hotels must meet guidelines of the International Association of Conference Centers.
• convention: Hotels with a minimum of 300 rooms and large meeting facilities (minimum of 20,000 Square feet) and not part of the conference center group.
• destination resorts: These are hotels that appeal to the leisure traveler, are located in resort markets and are considered a destination in themselves. They have extensive amenities, multiple pools, multiple restaurants and normally a beautiful physical hotel. If a hotel has the word “resort’ in its name and is part of a luxury or upper-upscale chain, it is automatically considered a destination resort.
• extended stay: Hotel must have kitchenettes, including a stove-top burner. Extended stay hotels focus on attracting hotel guests for extended periods of time, typically more than 5 consecutive nights. These hotels quote weekly rates.
• gaming/casino: Lodging hotels that place major focus on casino operations.
• golf: Hotel must have a golf course on hotel property to be considered. It is not sufficient if the hotel only has privileges on the course next door.
• hotel/motel: A standard hotel or motel operation.
• ski: Guests have easy access to ski slopes.
• waterpark: An indoor or outdoor waterpark resort as a lodging establishment containing an aquatic facility with a minimum of 10,000 square feet of waterpark space and inclusive of amenities such as slides, tubes and a variety of water play features.

index - An index measures a hotel’s performance relative to an aggregated grouping of hotels (e.g., competitive set, market, submarket). We utilize indexes to measure performance in three key areas: occupancy, ADR and RevPAR.

An index of 100 means a hotel is capturing a fair share compared to the aggregated group of hotels. An index greater than 100 represents more than a fair share of the aggregated group’s performance. Conversely, an index below 100 reflects less than a fair share of the aggregated group’s performance.

See Occupancy (Penetration) Index, ADR (Rate) Index and RevPAR (Yield) Index

interest rate – the rate of return paid to the lender; the interest rate on a Fixed Rate loan remains the same throughout the lifetime of the loan; the interest rate for a Floating Rate loan varies with a variable base rate; LIBOR (London Interbank Offered Rate – the average interest rate for lending among banks) is typically the base rate for floating rate commercial real estate loans; such loans may be LIBOR + 150bps (Basis Points); 100 basis points = 1.00%

internal rate of return (IRR) - The discount rate often used in capital budgeting that makes the net present value of all cash flows from a project equal to zero. Generally the higher a project’s internal rate of return, the more desirable it is to undertake the project. IRR can be used to rank several prospective projects a company is considering. Assuming all other factors are equal among the various projects, the project with the highest IRR would probably be considered the best and undertaken first. IRR is sometimes referred to as economic rate of return (ERR).

Think of IRR as the rate of growth a project is expected to generate. While the actual rate of return that a given project ends up generating will often differ from its estimated IRR rate, a project with a substantially higher IRR value than other available options still would provide a much better chance of strong growth.

IRRs also can be compared against prevailing rates of return in the securities market. If a company can’t find any projects with IRRs greater than the returns that can be generated in the financial markets, it may choose to invest its retained earnings into the market.