(C) 호텔 산업 용어

Hotel News Now (HNN)에 있는 호텔 산업 용어를 가지고 제 나름대로 재해석하고 경험을 넣어 보았습니다. (HNN의 호텔 산업 용어 링크)

이번에는 알파벳 "C"로 시작하는 용어 입니다.

Capital Expenditure (자본적 지출)

(image source: lodgingmagazine.com)

줄여서 CapEx (케팩스)라고 불리는 경우가 더 많습니다. CapEx는 자산화 (Capitalization) 할 수 있는 지출을 의미 합니다.

우리가 보통 돈을 들여 어떤 물건을 사거나 고치면 비용이 발생했다고 말합니다. 하지만 기업 회계처리 에서는 어떤 지출은 미래에 발생할 수익에 대한 ‘투자 (investment)’로 보고 일정 기간동안 감가상각 방법을 통해 미래에 비용 처리를 합니다. 가령 한 호텔이 700억원의 돈을 들여 리노베이션을 단행하였습니다. 이 700억원 모두 올해의 비용처리를 하지 않고, 많은 부분을 자산화 시키켜 감사상각 기준에 맞게 보통 5~7년 정도 나누어  비용처리 합니다. 미래에 발생할 수익과 관련된 비용을 맞추겠다는 의도 입니다. 이 관점은 CapEx를 발생주의 회계적 관점에서 접근한 것입니다.

호텔 부동산 투자쪽에서는 현금주의 회계적 관점을 가지고서5-year CapEx Plan 또는 PIP (Property Improvement Plan) 등 얼마의 현금을 호텔에 투자해야 하는지에 더 관심을 두게 됩니다. 내 호텔이 경쟁에서 살아남기 위해 앞으로 얼마만큼의 재투자와 리노베이션이  이루어져야 하는지 분석하고, 그 투자에 대한 수익이 있을 것인지 타당성 검토를 한 후, 그 투자금액을 어디에서 충당할 것인지 계획을 세워야 합니다.

일반적으로 CapEx는 충당금 계좌에서 가져오게 됩니다. FF&E Reserve, Replacement Reserve 혹은 CapEx Reserve라고 불리우는데, 미래에 발생할 수 있는 CapEx를 위하여 호텔은 매월 매출금의 일정금액 (매출의 4%~5%)을 충당금 계좌에 넣어두게 됩니다.   

보통 이 CapEx Reserve requirement는 대출은행과 브랜드 쪽에서 요청을 하게 됩니다. 호텔은 7~10년 마다 리노베이션을 단행하여야 하는데, 오너쪽에서 현금 부족을 이유로 리노베이션을 하지 못하게 될 수 있습니다. 그래서 은행은 대출금의 담보인 호텔의 가치가 떨어지지 않도록, 브랜드 회사에서는 브랜드의 이미지가 떨어지지 않도록 CapEx Reserve를 오너에게 요구 하게 됩니다. 호텔 재투자 외에는 오너가 그 돈을 쓸 수 없도록 은행에서 계좌를 관리합니다.

Capitalization Rate 

(image source: 12minvest.com)

줄여서 Cap Rate라고 더 많이 불립니다. HNN에서는 ‘Cap Rate = Net Operating Income (NOI) ÷ Hotel Value’이라고 Direct Cap Rate 방법을 설명하였습니다. Direct Cap Rate은 호텔가치와 호텔 운영 수익의 비율이라고 보시면 됩니다. 호텔 뉴스 기사를 보다가 Cap Rate에 대한 이야기가 나오면, ‘호텔가치= NOI ÷ Cap Rate’으로 공식을 바꾸어 생각하시고, 쉽게 다음과 같이 이해 하시기 바랍니다.

(1)   Cap Rate 떨어지고 NOI가 그대로이면: 호텔 가치가 오름

(2)   Cap Rate 올르고NOI가 그대로이면: 호텔 가치가 떨어짐

(3)   Cap Rate 은 그대로인데 NOI가 오르면: 호텔 가치가 오름

(4)   Cap Rate 은 그대로인데 NOI가 떨어지면: 호텔 가치가 떨어짐

2017년 초 현재 미국의 호텔 시장은, 호텔의 NOI는 오르고 있는데 Cap Rate도 같이 상승하고 있어서, 호텔 가치의 성장이 둔화되고 있는 모습입니다.

HNN에서는 Cap Rate 중 제일 간단한 Direct Cap Rate 방법을 언급하였습니다. 이걸 Valuation으로 보고 접근하시게 되면 큰일 납니다. 다양한 valuation 방법과 그에 맞는 Cap Rate & Discount Rate들이 존재하기에, 호텔투자개발 쪽을 진로로 생각하시는 분들은valuation 방법과 여러가지 Rate들에 대해 자세히 공부하시기 바랍니다. 저에게 이 Cap Rate, Discount Rate, 그리고 valuation에 관한 대화는 하루 종일 이야기해도 끊이지 않을 만한 참 재미있는 주제 입니다.

 

Capital Markets (자본시장)

자본시장에 대한 정의는 ‘다음 백과사전’에서 가져오겠습니다.

“기업이 주식이나 채권, 장기설비자금 대출, 저당증권 등을 통해 사업에 필요한 자금을 조달하는 시장으로 자본시장이라고 한다. 자본시장은 단기적인 기업 운영에 필요한 자금을 조달하는 단기금융시장과는 달리 일반적으로 비교적 장기간의 투자를 위하 자금을 조달하는 시장이다. 자본시장의 종류로는 증권시장, 주식발행시장, 사채발행시장, 장기금융기관의 대부시장 등이 있다.”

개인이나 기관이 주식, 채권, 대출, 저당 등을 통하여 필요한 자금을 조달하는 시장입니다. 기업은 IPO (Initial Public Offering)를 통해서 주식을 상장을 하고 더 많은 자금을 조달하여, 미래를 위한 투자로 씁니다.

호텔 뉴스에서 ‘자본시장 (Capital Market)이 활발하다’라는 기사를 보시면, 호텔 투자가들이 자금조달을 원활히 할 수 있는 시장이 발달되고 있고, 미래를 위한 투자가 이뤄질 수 있는 확률이 높아지고 있다 라고 이해하시면 됩니다.  

 

Cash-on-Cash Return

투자에 대비하여 호텔 운영을 통해 내 손에 떨어지는 현금의 비율을 의미 합니다. 

좀더 정확히 말해서는 Unlevered (100% 자기자본 투자)와 Levered (부채를 포함한 투자) cash-on-cash return을 구분해줘야 하는데, HNN에서는 Levered cash-on-cash return을 설명하였네요. 

• Unlevered cash-on-cash return (= NOI ÷ cash investment):내가 투자한 총 현금 금액에 대한 호텔 운영 수익 비율입니다.

• Levered cash-on-cash return (=(NOI – debt service) ÷ cash investment): 호텔 총 수익에서 은행에 지불하는 금액 (Debt Service; 부채상환)을 제외한 금액이 내 손에 떨어지는 금액에 자본 투자와 비교한 비율을 말합니다.  

(Example) 예를 들어 1,000억의 호텔을 사는데 4백억을 투자하고 6백억원은 은행에서 빌려오면서 매년 50억의 이자를 내고 있다고 가정하겠습니다. 그리고 이번 해에 호텔의 NOI (Net Operating Income)가 150억 이라고 하면, cash-on-cash return은 다음과 같습니다.

Levered cash-on-cash return 

= (NOI – debt service) ÷ cash investment

= (150억원 - 50억원) ÷ 400억원

= 25%

막 회사에 입사한 사람들과 일하다 보면 cash-on-cash return과 IRR (internal rate of return)을 가끔 혼동하는 경우가 있답니다. IRR은 Net Present Value (NPV) 를 0으로 만드는 rate으로, 운영을 통한 수익 뿐 아니라 Capital Reversion (자산 판매 수익)을 다 고려한 rate입니다. 반면 cash-on-cash return은 Capital Reversion을 고려하지 않고, 운영 수익과 투자금액 만을 비교하는 rate이지요. 

호텔은 부동산을 팔았을때 수익이 많이 납니다. 하지만 매년 어느정도의 cash-on-cash return이 있어 주야 은행 빚도 값고 투자의 일정 수익을 얻을 수 있다는 판단이 들고 투자에 들어갈 수 있습니다. Target return이 투자회사마다 다르게 때문에 몇 %가 좋은지는 말씀드리기 어려울 거 같습니다. 호텔 뉴스를 읽다가 ‘cash-on-cash return이 10% 나오는 Project이다’ 라는 글이 보이면, ‘아.. 1,000억원 돈 투자하면 일년에 100억 수익이 나는 프로젝 인가보다’라고 생각하시면 됩니다. 

Census 

Census는 인구조사 혹은 공적 조사 자료라는 의미로 쓰입니다. STR에서 발행하는 census는 전 세계의 호텔들에 대한 기본 자료를을 모두 가지고 있는 데이터 베이스를 말합니다. 기본 자료란, 호텔 이름, 주소, 객실 갯수, 마켓, 지어진 년도, 브랜드, 상위 브랜드 회사, Chain Scale, 소유주, 매니지먼트 회사 등의 호텔 정보들을 포함합니다.

한국의 호텔들이 STR에 얼마나 참여하고 정확한 정보를 주고 있는지는 모르겠지만, 적어로 미국에서는 어느정도 신뢰할만한 정보입니다. STR에서는 호텔당 $1에 자료를 팔고 있네요 (2007년 2월 기준). 가령 LA에 호텔을 투자하려 하고 경쟁 호텔 20개의 기본 자료를 뽑고 싶다면 $20를 내고 STR에 자료를 사시면 될 것입니다. 

 

Chain scales 

STR에서 ADR을 기준으로 체인호텔 브랜드들과 독립호텔들의 구분을 Luxury, Upper upscale, Upscale, Upper midscale, Midscale, Economy 로 나눈 것입니다. STR의 North America - Chain scales은 다음과 같습니다 (Global은 브랜드가 너무 많아 링크만 첨부 합니다).  

(Source: STR - 링크)

저는 인턴이나 신입사원 인터뷰를 할때 종종 Chain scales이 무엇들이 있는지 물어보고, 각 scales마다 어떤 대표 호텔들이 있는지 물어 봅니다. 어떤 브랜드들 끼리 서로 비슷하게 경쟁하고 있는지 알고 있는 것이 참 도움이 많이 되기 때문입니다.

Collapsed Submarket Class 

Luxury and upper upscale
Upscale and upper midscale
Midscale and economy

STR의 Class를 상위부터 두개씩 묶어본 Class 입니다. Luxury 호텔이라고 하더라도 실제적으로Upper Upscale 호텔과 경쟁하는 경우가 많기 때문에 둘을 묶는 것입니다.    

Collateralized Debt Obligation (부채 담보부 증권) 

약자로 ‘CDO’라고 더 많이 알려져 있습니다. 금융기관이 대출채권이나 회사채를 한곳으로 묶어서 유동화시킨 파생상품을 의미 합니다. 2009년의 미국발 서브프라임 모기지 문제도 이 CDO를 통해 나타났답니다. 그런데 호텔 건물은 Commeral building쪽 이므로 CDO 보다는 밑에 나오는 CMBS가 더 많이 나타납니다.  

Commercial Loan 

Consumer Loan 은 개인들이 은행으로부터 주택이나 자동차 구입을 위한 대출이라면, Commerical Loan은 사업자들이 은행이나 금융권으로 부터 CapEx 투자나 비지니스 운영을 위한 대출입니다. 중소기업들이 많은 시간과 돈을 들여 debt & equity markets (채권시장과 자본시장)으로 부터 돈을 직접 빌려오는데는 한계가 있을 수 있습니다. 따라서 중소기업들은 주로 은행을 통해 대출을 빌려오는데, 이것을 Commercial Loan이라고 합니다.

Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) 

HNN의 호텔뉴스를 보다모면 CMBS라는 용어를 종종 보실 수 있습니다. commercial mortgage-backed securities (CMBS)의 약자 인데요, 부동산을 담보로 자금의 유동성을 올리는 도구로 사용됩니다. 미국의 호텔 업계에서는 자주 쓰입니다. 

예를들어, 부동산의 4 Core인 Office, Retail, Apartment, Industrail 들과 non-core인 Hotel, marina 등과 다양한 100개의 자산으로 Porfolio를 만들었다고 가정합니다. 이 100개의 자산에 부채를 모아보니 1천억원이 되었습니다. 이 다양한 부채를 risk & return에 맞게 쪼개어 100억씩 10개의 Tranche를 만들고 Rating Agency를 통해 Bond Class를 부여 합니다. 그 후 Tranche에 대해 return을 정해주고 기관투자가들을 모집합니다. 큰 리스크를 가지지 않으려는 기관 투자가들은 수익은 낮으나 위험이 적은 Class (rating이 높은) 에 투자할 것이고, 어느 투자가들은 리스크를 가지더라도 수익이 높은 Class (rating이 낮은)에 투자할 것입니다. 결국 CBMS는 다양한 리스크 수준을 가진 부동산을 Portfolio화 하여 다양한 투자가들을 연결시켜주어 시장의 유동성을 높여주는 금융 상품입니다.  

호텔 산업 용어를 설명하는 곳이므로 CMBS를 너무 깊게 설명하지 않겠습니다. 간단하게 ‘CMBS 채납률 (delinquency rate)이 낮아지고 있다’ 라거나 ‘CMBS 마켓이 활발하다’는 뉴스를 보면, 호텔 마켓이 좋아지고 있고 호텔 투자가들이 refinancing하는데 무리가 없겠다 라고 생각하시면 됩니다.

 

Competitive Set 

Competitve Set에 관해서는 저번에 글을 "경쟁 호텔 선택 (STAR CompSet Selection)"을 참고하요 (링크). 

참고로 STR의 CompSet selection rule 은 2017년 부로 약간 바뀌었답니다.

Construction Loan 

Construction Loan은 건설 기간동안 필요한 자금을 은행에서 빌려오는 부채를 말합니다. 

일반적으로 은행은 투자가로 하여금 자본을 먼저 다 쓰고 나서 부채를 쓸 수 있도록 합니다. 가령 1,000억짜리 프로젝에 65% LTV (Loan to Value)라고 하면 자본은 350억이고 부채는 650억이 됩니다. 건설 기간이 2년 이라고 하면, 먼저 자본금 350억이 0.5~1년간 들어가고, 그 후 건설의 진행 상태에 따라 은행은 매달 아니면 투자가의 요청에 따라 몇 십억에서 몇 백억씩 빌려줍니다. 

미국에서 Construction Loan은 보통 3년 계약이고 연장도 가능합니다. 호텔이 오픈한 뒤에 소유주는 운영이 정상화 될때까지 단기간 빌리는 Bridge Loan을 가지고 오거나, 호텔 운영이 정상화 되면 5년에서 7년짜리 Permanent Loan으로 전환합니다.

Contract Rooms 

Contract rooms는 많은 대부분 비행사 크루들이 차지를 합니다. 비행 노선과 스케줄이 일정하기 때문에 호텔에서는 일정갯수의 방을 비행사를 위해 블럭시켜 놓게 됩니다. 보통 장기 계약과 객실 수를 보장하기에 Contract Room의 객단가는 다른 객실가격보다 낮게 책정됩니다. 

C

capital expenditure - Also known as CapEx. Money spent by a business to acquire or maintain fixed assets such as land, buildings and equipment.

capitalization rate - The capitalization rate (or cap rate) for a hotel is used as a way to compare potential returns on  various real estate investments. Different operating metrics can be used, however, net operating income is most frequently cited. To determine a hotel’s cap rate, divide the NOI (or other metric selected) by the hotel’s total value.

Hotel industry example: According to HVS, the third quarter 2007 had the highest average cap rate in the U.S. at 9.2% and hotels with a sales price of $101 million and above had the lowest average cap rate at 5%.

capital markets - A market in which individuals and institutions trade financial securities. Organizations/institutions in the public and private sectors also often sell securities on the capital markets to raise funds. This type of market is composed of the primary and secondary markets. 

The stock and bond markets are parts of the capital markets. For example, when a company conducts an IPO, it’s tapping the investing public for capital and is using capital markets. This also is true when a country’s government issues Treasury bonds in the bond market to fund its spending initiatives.

cash-on-cash return – ratio of annual NOI after debt service to the total cash invested in the hotel; the cash investment includes the equity investment in the hotel plus any additional cash invested in capital improvements by the owner; = (NOI – debt service) ÷ cash investment

census - The total number of hotels and rooms in STR’s database in a particular segment.

chain scales - Chain scale segments are a method by which branded hotels are grouped based on the actual average room rates. Independent hotels, regardless of their average room rates, are included as a separate chain-scale category. The chain-scale segments are:

Luxury chains
Upper upscale chains
Upscale chains
Upper midscale chains
Midscale chains
Economy chains
Independents

class – (Luxury, upper upscale, upscale, upper midscale, midscale, economy) Class is an industry categorization which includes chain-affiliated and independent hotels. The class for a chain-affiliated hotel is the same as its chain scale. An independent hotel is assigned a class based on its ADR, relative to that of the chain hotels in its geographic proximity.

collapsed submarket class - This designation is similar to market class with the following exceptions: Luxury and upper upscale are collapsed to form a single class (luxury and upper upscale). Upscale and upper midscale are collapsed to form a single class (upscale and upper midscale). Midscale and economy are collapsed to form a single class (midscale and economy). The submarket classes are:

Luxury and upper upscale
Upscale and upper midscale
Midscale and economy

collateralized debt obligation - An investment-grade security backed by a pool of bonds, loans and other assets. CDOs don’t specialize in one type of debt but are often nonmortgage loans or bonds. Similar in structure to a collateralized mortgage obligation (CMO) or collateralized bond obligation (CBO), CDOs are unique because they represent different types of debt and credit risk. In the case of CDOs, these different types of debt are often referred to as tranches or slices. Each slice has a different maturity and risk associated with it. The higher the risk, the more the CDO pays.

Hotel industry example: In 2007, Fitch Ratings downgraded and assigned outlooks to Gramercy Real Estate CDO 2007-1 Ltd./LLC because its view on the credit risk of the rated tranches following the release of Gramercy's new structured finance collateralized debt obligation rating criteria, credit deterioration to the collateral pool that occurred since the previous review, and the continued delinquency of two cross-defaulted hotel loans located in Florida.

commercial loan - A debt-based funding arrangement a business can set up with a financial institution. The proceeds of commercial loans may be used to fund large capital expenditures and/or operations a business may otherwise be unable to afford.

Because of expensive upfront costs and regulation related hurdles, smaller businesses don’t typically have direct access to the debt and equity markets for financing purposes. They must rely on financial institutions to meet their financing needs.

Similar to consumer credit, businesses have a variety of lending products to choose from. A line of credit, term loans and unsecured loans are examples. Small businesses should shop at different institutions to determine which lender offers the best terms for the loan.

commercial mortgage-backed securities - A type of mortgage-backed security secured by the loan on a commercial property. A CMBS can provide liquidity to real-estate investors and to commercial lenders. As with other types of MBS, the increased use of CMBS can be attributable to the rapid rise in real-estate prices throughout the years. Because they’re not standardized, there are many details associated with CMBS that make them difficult to value. However, when compared to a residential mortgage-backed security (RMBS), a CMBS provides a lower degree of prepayment risk because commercial mortgages are most often set for a fixed term.

Hotel industry example: In its bankruptcy filing, Extended Stay Hotels sought the breakup of one of the largest commercial mortgage-backed securities’ portfolios that was a hard sell at the peak of the real-estate boom. Real-estate investor Lightstone Group LLC borrowed $7.4 billion to buy Extended Stay from private-equity firm Blackstone Group LP in June 2007. In June of this year, holders of the $4.1 billion in senior debt were offered $1.8 billion of a new three-part mortgage loan, $775 million of a second-lien loan, about $471 million in preferred stock and 100% of common equity in a reorganized company valued at $3.3 billion.

competitive set - A competitive set consists of a group of hotels by which a property can compare itself to the group’s aggregate performance. There must be a minimum of three hotels in any competitive set and a minimum of four hotels in Europe, excluding the subject hotel. To protect proprietary data, a single hotel or brand cannot exceed 40% of the competitive set for North American hotels and 50% for hotels outside of North America. A single hotel company (i.e. Marriott brands, Choice brands, etc.) may only comprise 60% of the competitive set room supply.

construction loan – financing for a development project; typically these loans are short-term, covering the construction timeframe (1 to 3 yrs); after construction is completed, the developer usually pays off the construction loan by refinancing with a Permanent Loan – a standard loan for existing hotels.

contract rooms - Contract rooms are occupied at rates stipulated by contracts – such as for airline crews and permanent guests. Room allotments that do not require guaranteed use or payment should not be classified as contract. Rooms sold under such allotments should be classified as transient.

credit agreement - A legal contract in which a bank arranges to loan a customer a certain amount of money for a specified amount of time. The credit agreement outlines all the rules and regulations associated with the contract. This includes the interest that must be paid on the loan.