(E-F) 호텔 산업 용어

Hotel News Now (HNN)에 있는 호텔 산업 용어를 가지고 제 나름대로 재해석하고 경험을 넣어 보았습니다. (HNN의 호텔 산업 용어 링크)

이번에는 알파벳 "E와 F"로 시작하는 용어 입니다.

(image source: Alberta Business Exchange)

EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization)

조금 어색하겠지만... ‘이빗다’라고 읽습니다. EBITDA의 약자에서 보듯이 이자, 세금, 감가상각 등의 비용차감 전의 이익을 말합니다. 주로 EBITDA는 non-operating measures (이자, 세금, 감가상각 등)를 제외시켜, 투자자들로 하여금 운영수익에 초점을 맞출 수 있도록 도와 줍니다. 

가령, 호텔에서 나오는 운영수익 (Net Operating Income)은 같다 하더라도, 소유주나 건물의 특성에 따라 이자, 법인세, 감가상각 등이 달라질 수 있습니다. 따라서 호텔들의 Net Income을 비교하는 것이 의미가 없을 수 있습니다. 

 

좀더 설명을 드리자면; 

• 이자: 소유주의 신용도나 담보의 유무에 따라 이자율이 달라질 수 있습니다. 
• 세금: 소유 구조에 따라 세금 부과율이 달라질 수 있습니다. 가령 REIT (Real Estate Investment Trust)의 경우 이중 과세를 피하기 위해 설립되어 있으므로 세율이 일반 회사들과 다르게 적용 됩니다.   
• 감가상각: 다양한 감가상각의 방법 중 어떤 상각방법을 썼느냐에 따라 감가상각 비용이 다를 수 있습니다. 비용을 초기에 많이 상각시키는 방법을 썼다면, 회사 초기의 수익이 적게 보고 되고, 적은 수익에 따라 세금도 적게 적용 될 것입니다.  

따라서 투자가들은 주로 운영수익 지표들을(NOI나 EBITDA) 기준으로 IRR이나 NPV를 계산하게 됩니다. NOI와 EBITDA의 차이는 Reserve for Replacement (or FF&E Reserve) 입니다. 계산식으로는 ‘EBITDA = NOI + Reserve for Replacement’ 이 됩니다. 

EB-5 (미국 투자이민 프로그램)

과거 10년 정도, 미국에서 신축 호텔의 투자금액을 모집하는 방법으로 많이 쓰여진 투자이민 프로그램 입니다. 지역과 투자 규모에 따라서, 6억에서 12억원의 돈을 주고 미국 영주권을 살 수 있도록 하는 제도 입니다. 

EB-5 투자에는 몇가지 조건이 있는데, 가장 큰 것은 미국에 "새로운 일자리"를 일정 수준 창출해 내야 한다는 것입니다. 기존 호텔을 사들이는데에는 새로운 일자리가 창출하지 않으므로, 기존에 존재하고 있는 호텔의 acquisition에는 EB-5 투자금이 적용될 수 없습니다. 

EB-5은 주로 신축 호텔의 투자금으로 사용됩니다. 신축호텔의 경우 건설하는데 들어간 인력, 호텔을 운영하는데 드는 인력, 호텔의 FF&E를 만드는데 드는 인력, OS&E 공급하는 인력 등등을 모두 계산하게 됩니다. 알고보면 호텔 하나가 많은 일자리를 창출합니다. 최근에 많은 EB-5 투자금은 중국이들이 미국 영주권을 얻기 위해 사용되어져 왔습니다.

Equity (자본)

일반적으로, 자산의 총 가치에서 부채를 뺀 나머지를 말합니다. 천체 경기에 따라 달라지겠지만, 호텔을 사들일때 자본금은 총 가치의 30%~35%로 보고 있답니다. 

Extended-stay hotels (장기투숙호텔)

주로 5박 이상 장기로 호텔에 머무는 손님들을 타겟으로 하는 호텔을 말합니다. 객실에 기본적인 주방기구와 냉장고가 있어, 손님이 간단한 음식을 객실에서 조리할 수 있습니다. 일반적으로 객실이 보통 호텔보다 넓어서, 단기로 머무는 가족들이 장기투숙호텔을 선호하는 경우도 있습니다.

Financial Distress 

재정적 부담 혹은 고통 이라고 해석해야 할까요. 회사나 호텔이, 채무 이행에 어려움을 겪고 있는 상태를 말합니다. Financial Distress는 고정비용이 높고, 유동자산이 적으며, 매출이 경기에 민감한 경우에 잘 나타납니다. 일부의 오너들이 무리하게 부채를 적정선 (65% Loan to Value) 이상으로 가져오거나, 경험이 부족하여 비싼 이자를 주고 부채를 가져오는 경우에 Financial Distress 발생할 수 있습니다. 

Financial Distress가 발생할 수 있다면, 빠른 시일내에 채권자 (은행)과 상의 하여 채무 조정을 시도하는 것이 좋습니다. 

FIT (Free and independent travel).

그룹이나 페키지를 통하지 않은 자유관광여행을 의미합니다. 

Food & Beverage (F&B) Revenue 

음식과 음료를 모두 포함하는 식음료 매출을 의미합니다. Other F&B 매출로는 미팅룸, 오디오, 비디오 랜탈 등이 있습니다. 

Foreclosure (압류)

재산의 압류는 채무자가 원금과 이자 상환을 못하고 있는 상황에서 채권자가 담보물을 취하는 상황을 말합니다. 채권자(보통 은행)에게 호텔은 “운영”이라는 복잡한 상황이 있기에, Foreclosure 상황이 오게 되면 Special Servicer 회사에게 호텔의 asset management를 맡기게 됩니다. 

Franchisor (프랜차이저)

호텔업계에서는 IHG, Marriott, Hilton, Hyatt 등 브랜드를 프랜차이즈 할 수 있는 브랜드 회사들을 말합니다. 

Franchisee (프랜차이지)

프랜차이즈 비용을 지불하고 가맹계약을 맺은 개인이나 회사를 말합니다. 

Full-service hotel

Full Service Hotel은 객실 뿐만 아니라 식당, 라운지, 미팅룸, 벨 서비스, 룸 서비스 등을 갖춘 호텔들을 말합니다. 

Furniture, Fixtures and Equipment  (FF&E)

일반적으로 FF&E로 불리웁니다. 호텔의 움직일 수 있는 가구들 (Furniture), 벽 등에 고정되어있는 물건들 (Fixtures), 그리고 장비와 설비 (equipment) 들을 의미합니다. 

FFO – Funds From Operation 

FFO는 주로 리츠 (REIT)에서 운영을 통한 현금을 나타내기 위해 쓰입니다. 총 수익에 감가상각금액을 더해 주고 자산 판매에 의한 이익은 빼주어, 순수한 부동산회사 운영을 통한 수익을 계산하기 위해 쓰입니다.

EBITDA – earnings before Interest, taxes, depreciation, and amortization – similar to NOI, but excludes deductions for reserve for replacement; = NOI + Reserve for Replacement.

EB-5 – an immigration program that provides a method of obtaining a U.S. visa by investing  in the U.S. and creating new jobs within specified Regional Centers defined by the government; if a foreign investor develops a hotel and creates new jobs in these areas of the U.S., their family members have an easier process of obtaining visas; essentially, they’re buying their way into the U.S.

equity – the property value attributed to the owner; often this is the cash invested in the property; = Value - Debt

extended stay - Extended-stay hotels focus on attracting hotel guests for extended periods of time, typically more than five consecutive nights. These hotels quote weekly rates.

financial distress - A condition in which a company can’t meet, or has difficulty paying off, its financial obligations to its creditors. The chance of financial distress increases when a firm has high fixed costs, illiquid assets, or revenues that are sensitive to economic downturns. A company under financial distress can incur costs related to the situation, such as more expensive financing, opportunity costs of projects and less productive employees. A company’s cost of borrowing additional capital will usually increase, making it more difficult and expensive to raise the much-needed funds. To satisfy short-term obligations, management might pass on profitable longer-term projects.

Hotel industry example: In 2003, The Clift in San Francisco, a 373-room boutique property that is part of Ian Schrager Hotels, filed for bankruptcy protection, and the owner of Le Meridien Hotels & Resorts' London properties took over management of the assets.

FIT - Free and independent travel, or business that is not part of a package or group.

food & beverage (F&B) revenue - Revenues derived from the sale of food (including coffee, milk, tea and soft drinks), beverages (including, beer, wine and liquors), banquet beverages and other F&B sources. Other F&B sources include meeting room rentals, audio-visual equipment rentals, cover or service charges or other revenues within the food-and-beverage department (includes banquet services charges).

foreclosure - A situation in which an owner is unable to make principal and/or interest payments on its mortgage; so the lender, be it a bank or building society, can seize and sell the property as stipulated in the terms of the mortgage contract. In some cases, to avoid foreclosing on a property, creditors try to make adjustments to the repayment schedule to allow the owner to retain ownership. This situation is known as a special forbearance or mortgage modification.

Hotel industry example: The city of Washington sent a 30-day notice of foreclosure to the owners of the Watergate Hotel, Monument Realty, in June 2008 after the company defaulted on its loan. The notice, which expired this month, lists an outstanding US$40-million balance on the loan. Monument officials hoped the lender, PB Capital, could agree to new terms before the hotel was forced into foreclosure.

franchisor - a company that sells franchises.

franchisee - an individual or company buying or leasing a franchise.

full-service hotel - Full-service hotels are generally mid-price, upscale or luxury hotels with a restaurant, lounge facilities and meeting space as well as minimum service levels often including bell service and room service. These hotels report food-and-beverage revenue.

furniture, fixtures and equipment - often referred to as FF&E, these are the hard-good items found in a hotel.

FFO – funds from operation – used  by REITs to define cash flow from overall operations; includes deductions for depreciation and amortization.