(D) 호텔 산업 용어

Hotel News Now (HNN)에 있는 호텔 산업 용어를 가지고 제 나름대로 재해석하고 경험을 넣어 보았습니다. (HNN의 호텔 산업 용어 링크)

이번에는 알파벳 "D"로 시작하는 용어 입니다.

“D”로 시작하는 호텔 용어는 부채나 채무에 관한 finance용어가 참 많습니다. 

제가 HNN의 호텔 용어를 제 블로그에 올리는 목적이, 학생들이 호텔 뉴스를 볼때 나올 수 있는 용어들을 조금 쉽게 이해할 수 있기를 바라며 쓰는 것입니다. 따라서 finance 용어는 깊게들어가기 보다는 가볍게 이해할 수 있는 정도로만 설명하도록 하겠습니다. 

(image source: zillow.com)

Debt (부채)

부채는 과거의 거래로 인해 발생되고 미래에 지급되야할 의무라고 보시면 됩니다. 매달 은행에 지불해야할 건물에 대한 융자금이 그 대표적 예입니다. 

'호텔 기업들의 부채가 늘고 있다'라는 기사를 읽으면, 호텔들이 미래에 지불해야할 의무가 늘고 있다고 보시면 됩니다. 적절한 부채를 가지고 있는것은 기업과 호텔에 득이되지만, 일정 수준 이상의 부채가 있을 경우 (가치의 75%-80% 이상의 부채) 불경기에서 파산할 확률이 높아집니다. 

DCR / DSCR

Debt Coverage Ratio / Debt Service Coverage Ratio]

(부채대비율)

부채대비율은 한 해의 영업순이익 (Net Operating Income -"NOI")을 지불한 융자금액 (Debt Payment)으로 나눈 비율입니다.  Debt coverage ratio (DCR) 보다는 debt service coverage ratio (DSCR)로 더 많이 불리 웁니다. 

계산식은 DSCR = NOI / Debt Payment 입니다. DSCR가 1보다 낮다는 말은 영업순이익이 지불해야할 부채금액보다 적다는 의미가 됩니다. 은행에 값아야 할 돈을 지불하기 힘든 상황이 온 것이지요. 은행은 DSCR가 1보다 낮아지기 전에 사전 조치를 취할 방법으로, Hotel Loan Agreement에 DSCR를 일정 수준 이상 유지하도록 요구합니다. DSCR 요구 수준은 보통 1.2-1.5 사이에 결정될 것인데, 시장 경기, 자산의 유형, 투자가의 신용도, 보증의 유무 등에 따라 달라집니다. 만일 DSCR가 은행 요구 수준보다 낮아질 경우, 은행은 자신들의 담보 (여기서는 호텔건물)을 보호하기 위하여 조취를 취하기 시작합니다. 

DSCR는 일반적 호텔 뉴스 보다는 호텔 Finance 뉴스에 더 많이 접하실 수 있으실 것입니다. 

Debt Service (차임금 상환)

매달 부채에 대한 원금과 이자를 지불하시는 것으로 보시면 됩니다. Service 단어를 payment 으로 바꿔 보면 이 용어를 조금 쉽게 접근할 수 있을 것입니다. 

Debt Yield (채권 수익)

채권자가 채무자로 부터 얻게되는 수익을 말합니다. 채무자는 융자금에 대해 이자율 (Interest Rate) 적용된다면, 채권자에게는 빌려준 채권에 대해 수익율 (Debt Yield Rate)이 있게 됩니다.

Default (불이행/체납)

Default는 계약의 당사자가 일정 조건을 불이행 하였을때 발생합니다. 은행으로 부터 융자를 받고 매달 일정 금액을 지불하기로 하였는데, 호텔의 영업이익이 낮아져 융자금을 내지 못하게 되면 Default (체납)을 할 수 있습니다. 그런데 Default는 금융계약 말고도 일반 계약에서도 발생 할 수 있습니다. 가령 Hotel Management Contract을 20년 유지 하기로 하였는데, 갑자기 이유없이 계약서를 파기하는 경우에는 Contract Default(계약상 불이행)으로 봅니다. 

뉴스에서 보시는 Default는 대부분이 Financial Default (금융관련 채납이나 연채)일 것입니다. Contract Default는 소송에 관련된 뉴스에서 주로 보시게 될 것입니다. 

Deferred Maintenance (이연된 유지보수)

미루어진 유지보수라 해석이 될까요? 대부분의 자산은 쓰여지기 때문에 가치가 떨어지는 경향을 보이고 회계 처리에서는 감가상각을 하게 됩니다. 그 자산의 가치를 계속 유지하기 위해서는 끊임없는 보수가 이루어 져야 합니다. 

대부분의 호텔들은 5년 유지보수계획 (5-year maintenance plan)을 가지고 있었습니다. 보통 이 계획서를 통해 미루어진 유지보수 (deferred maintenance)가 나중에 시행될 수 있도록 해놓습니다. 

Delinquent Mortgage (연채된 융자)

(image source: housingwire.com)

연채된 / 의무 불이행된 융자로 보시면 됩니다. 호텔 소유주가 채권자에게 융자금에 대한 지불의무를 다하지 못한 상황을 default (채납) 상태라고 하고, 그 융자 (mortgage)는 delinquent mortgage (연채된 융자)라고 구분 되어 집니다.

‘The mortgage is Current’라는 표현이 있는데, 이는 지금 그 융자에 대해 연채가 없다라는 의미입니다. Delinquent mortgage에 대해서 채권단과 재무자는 foreclosure (자산 압류), Deed-in-lieu (양도), Receivership (자산관리), Bankruptcy (파산) 등의 절차를 밟을 수있습니다. 뉴스를 읽다가 이런 용어들을 보시면, 돈 빌린 사람이 돈을 못 값을 상황이 왔구나 하는 정도로 이해하시면 됩니다. 이런 용어들은 주로 불경기에 많이 나타나므로, 되도록 안보이는 것이 좋을 듯 합니다. 

Discount Rate (할인율)

HNN에서는 Discount Rate을 자본가와 채권가의 투자수익을 합친 것이라고 설명을 하였는데, 솔직히 말하면 이것도 정확한 Discount Rate은 아닙니다 (베타값 같은 조정이 필요합니다). 

Discount Rate은 제가 여기서 다루기에는 너무나 방대한 개념입니다. 어디에 어떻게 적용되느냐에 때라 그 개념, 형태, 사용방법도 달라집니다. 따라서 제가 요약하여 설명하였다가는 잘 못된 정보를 드릴 수 있기에, 되도록 설명하지 않도록 하겠습니다. 

뉴스에서 'Discount Rate이 증가했다'라는 것을 보면, 현재의 자산 가치가 떨어질 확률이 높아지고 미래에 벌어들어야 하는 수익이 늘어나야 한다는 의미로 간단히 받아 들이시기 바랍니다. 

(image source: analystnotes.com)

 

Distressed Sale 

Distressed sale은 negative condition을 가진 자산을 판매하는 것으로 이해하시면 됩니다. 위에서 말한 DSCR가 1보다 작은 경우가 negative condition의 대표적 예라고 할 수 있습니다. 

Dual-brand hotels

듀얼브랜드는 한 건물에 두개의 브랜드를 넣은 호텔을 말합니다. 좀더 자세한 설명은 제가 그전에 써놓은 글을 참고하시기 바랍니다 [링크]. 

D

debt – money owed by a property to entities other than the owner; typically, this is the mortgage, but may include other obligations (mezzanine loan, taxes, etc.)

DCR - debt coverage ratio/DSCR - debt service coverage ratio – the ratio of net operating income to annual debt payments; obviously, lenders want the property cash flow to be higher than the debt payments; generally lenders require DCR/DSCR to be 1.2 or higher; = NOI ÷ debt payment

debt service - Cash required during a given period for the repayment of interest and principal on a debt. Monthly mortgage payments are a good example of debt service.

Hotel industry example: PKF Hospitality Research predicts the number of full-service U.S. hotels lacking the cash flow needed to pay their debt will increase by 25% in 2009.

debt yield - The return a lender gets on its loan to a borrower.

default - 1. The failure to pay interest or principal promptly when due. Default occurs when a debtor is unable to meet the legal obligation of debt repayment. Borrowers may default when they’re unable to make the required payment or are unwilling to honor the debt. Defaulting on a debt obligation can place a company or individual in financial trouble. The lender will see a default as a sign the borrower isn’t likely to make future payments.

2. The failure to perform on a futures contract as required by an exchange. Defaulting on a futures contract occurs when one party doesn’t fulfill the obligations set forth by the agreement. The default usually involves not settling the contract by the required date. A person in the short position will default if he fails to deliver the goods at the end of the contract. The long position defaults when payment isn’t provided by the settlement date.

Hotel industry example: Monument Realty, owners of the Watergate Hotel in Washington, D.C., defaulted on a $70-million loan derive from lender PB Capital.

deferred maintenance - Refers to the practice of delaying maintenance on a property.

delinquent mortgage - A mortgage for which the borrower has failed to make payments as required in the loan documents. If the borrower can’t bring the payments current within a certain time period, the lender may initialize foreclosure proceedings. Foreclosure is a last resort for lenders because it’s an expensive procedure, and they typically lose money in foreclosure proceedings. A forbearance agreement is a potential option to foreclosure if the borrower’s financial difficulties are temporary. A deed in lieu of foreclosure is another option to foreclosure.

Hotel industry example: Defaults on five loans of $100 million or more contributed to a record $2.2 billion net increase in U.S. CMBS delinquencies in June 2009, pushing late-pays up 48 basis points (bps) to 2.55%, according to Fitch Ratings. Fitch expected an additional $608 million of Fitch-rated hotel loans 30 days past due as of 30 June. Included in this group were three notes totaling $293.8 million which correspond to portfolios of Red Roof Inn properties.

discount rate - the combined return % on an investment for both the equity and debt investors; essentially, the IRR on a hotel assuming there is no debt; sometimes referred to as Yield Rate; the Discount Rate/Yield Rate will always be at a level between the interest rate (the lender’s return rate) and the IRR (the investor’s return rate)

distressed sale - An urgent sale of assets because of negative conditions. For example, securities may have to be sold because there is a margin call. Because a distressed sale happens under unfavorable conditions, the seller generally receives a lower price.

Hotel industry example: PKF has worked on deals that would qualify as distress sales: the US$12.4-million sale of the foreclosed 86-room Hotel Montgomery in San Jose, California, for Gramercy Capital Corporation and the 44-unit Rosario Resort and Spa in Eastsound, Washington, which sold at auction for $5.9 million.

dual-brand hotels - A property that combines two hotels that operate separately but share economies of scale deriving from the sharing of resources such as back-of-house operations. Usually such properties combine two brands from one hotel chain, but there are examples of one building containing two flags from different hotel companies. Commonly referred in the United States as “two-pack hotels.” There also exist examples of three-pack hotels, although this property type is less common.