(A) 호텔 산업 용어

STR 산하의 Hotel News Now에서 "호텔 산업 용어"를 올려 놓았답니다. 

(링크 : http://www.hotelnewsnow.com/Articles/6217/Hotel-Industry-Terms-to-Know)

내용이 길어 알파벳 순으로 나눠가면서 쓰겠습니다. 

A

1. AAA

The highest rating given to bonds by bond-rating agencies. AAA bonds are thought to have almost no default risk. Moody’s and Standard & Poor’s are the most widely used rating agencies.

• 여기에 나온 Triple A는 “Triple A rating or Triple A Bond”처럼 다른 단어와 함께 불려야 사람들이 더 잘 알아 들을것 같습니다. AAA만 말하면 미국 사람들은 미국 자동차 보험회사로 알아 들을 수 있거든요.
• CMBS (Commercial Mortgage Backed Security) 등의 채권을 발행 할때, 무디스, Fitch, S&P등 rating agency 들이 개별 채권들을 평가하여신용등급을 매깁니다. 그 중 가장 상위의 것이 AAA 입니다. 안전한 채권이므로 risk가 낮은데신return도 낮습니다. 
• 호텔산업에 투자할때는 직접 자산에도 투자 하지만 채권에도 투자하는 경우가 많습니다. 특히 기관 투자가들 중 수익이 낮더라도 고정수익을 낼 수 있는 호텔 채권에 투자하는 경우가 종종 있습니다. 이때 투자가들은 직접 본인들이 호텔에 대한 실사를 할 수 있겠지만, CMBS 처럼 여러 자산들의 Portfolio로  구성된 경우 신용평가회사의 신용등급을 믿고 투자하게 됩니다. 이때 rating agency들의 잘못된 평가로 인해 rating과 valuation가 실제 보다 커지면 차입금/대출금을 늘릴 수 있는 경우가 생기기에 rating agency의 신용평가는 조금 신중해야 합니다. 

(image source: http://www.dw.com)

2. ADR (Average Daily Rate)

A measure of the average rate paid for rooms sold, calculated by dividing room revenue by rooms sold. (ADR = room revenue / rooms sold)

 

ADR (rate) index - The ADR index measures a hotel’s ADR performance relative to an aggregated grouping of hotels (e.g., competitive set, market, submarket/tract). An ADR Index of 100 equals fair share of ADR, compared to the aggregated group of hotels. An ADR Index greater than 100 represents more than a fair share of the aggregated group’s ADR performance. Conversely, an ADR Index below 100 reflects less than a fair share of the aggregated group’s ADR performance.

 

To calculate an ADR index: (Hotel ADR / Aggregated group of hotels’ ADR) x 100 = ADR index

 

Fair share can be thought of as the subject hotel’s “piece of the pie” in the market. For example, if the subject hotel’s ADR is $50 and the ADR of its competitive set is $50, the subject hotel’s index would total 100. If the subject hotel’s ADR totaled $60, its index would be 120, indicating the hotel has captured more than its fair share. If the subject hotel’s ADR totaled $40, its index would be 80, indicating the hotel has captured less than its fair share. 

• 평균 객단가를 의미 하는데 계산식은 (ADR = 총 객실수입 / 총 객실 판매 수) 입니다. 객실의 종류와 판매되는 체널에 따라 객실의 가격은 달라질 수 있습니다. 그리고 주말과 주중의 객단가가 호텔 점유율에 다르게 나타나기도 합니다. 따라서 일정 기간 동안 판매된 객실의 총 수입을, 동 기간동안 판매된 객실 수 만큼 나누어 보면 평균 객단가가 나오게 됩니다.
• ADR은 평균값 이기에 다른 숫자들과 비교가 용이하게 됩니다. 가령 경쟁 호텔들의 ADR에 비교하여 해당 호텔은 어떠한지 비교 가능하게 해줍니다. 그것이 ADR Index 인데, 계산식은 (ADR index = 해당호텔 ADR / 경쟁호텔 평균 ADR x 100) 입니다.
• 좀더 자세한 설명은 ”STAR Report 읽는 법”이라는 포스팅에서 참고하시기 바랍니다 (페이스북에는 있는데 아직 블로그에는 옮겨 오지 못했습니다. 조만간 옮겨 올께요).

(image source: http://www.dw.com)

 

3. Alternative Accommodations

Accommodations other than hotels such as: vacation home rentals, cruise ships, home-sharing rentals, timeshares, hostels and serviced apartments.

• 굳이 해석한다면 ‘대체 숙박시설’이라고 할까요... 호텔이 아닌, 타임쉐어, 콘도, 크루즈 등을 의미 합니다. 요즘 제일 뜨는 것이 에어비엔비 이겠지요.
• 일반적으로 객실 점유율이 높은 도시나 유명 관광지에서 대체 숙박시설들이 잘 나타납니다. 점유율이 높다는 의미는 그만큼 호텔의 객단가도 높아질 수 있다는 의미이기에, 호텔 손님들은 좀더 저렴하거나 편리한 다른 숙박시설에 눈을 돌리게 되지요. 미국의 뉴욕이나 센프란 시스코에 에어비엔비가 많이 나타난건 두 도시가 객실 점유율과 ADR이 상당히 높기 때문입니다.

 

(image source: www.spinxdigital.com)

4. Amortization Period

the timeframe during which the loan amount will be paid down to a 0 balance; most hotel loans have a 25-yr amortization period, but some may be 20-yr or 30-yr. 

• 회계시간에 감가상각이라는 말을 들어본 적이 있으시죠? 영어로는 Depreciation 입니다.  시간의 흐름에 따라 ‘자산’의 가치감소를 회계에 반영 시키는 것이지요.
• 같은 맥락에서 ‘부채’의 감소는 할부상환 (Amortization)에 의해 이루어 집니다.  은행에서 돈을 빌리면 매달 이자와 원금을 같이 갚는 경우가 있는데, 원금을 갚는다는 의미는 부채 금액이 감소되는 것입니다. 이게 할부상환이고, 그 할부상환의 가간을 20~30년으로 네고할 수 있습니다 (카드 갚는데 3개월 할부, 12개월 할부 랑 비슷하죠 ^-^).
• 호텔 부동산개발은 투자금과 부채의 크기가 몇 백억에서 몇 천억원을 상회 하기에 원금과 이자를 모두 갚을 경우, 매달 나가는 금액이 너무나 클 수 있습니다. 다른 자산과 다르게 부동산 건물은 부채의 담보가 될 수 있습니다. 그래서 원금은 안 갚고 이자만 갚는 부채 (Interest Only Loan)를 얻는 경우가 많습니다. 호텔이 수익을 못내서 이자를 못 갚는다면 채권단/은행은 담보권을 행사하여 호텔을 소유 하거나 판매를 통해 원금을 회수 하지요. 

 

5. Auction

 

A system in which potential buyers place competitive bids on assets and services. The asset or service in question will sell to the party that places the highest bid. In most cases, sellers will pay a listing fee to the auctioneer, regardless of whether the item sells for the desired price. The Internet has increased the amount of exposure auctions have, and bidders no longer have to be present to participate. Online marketplaces connect buyers and sellers worldwide by allowing individuals to submit their bids (or list their products) online and send payment electronically.

• 호텔을 경매 시장에 내 놓는 것입니다. 호텔의 거래는 주로 부동산 브로커들 (JLL, CBRE, HFF, Eastdtil, CW 등등)을 통해 이루어 지는 데, 요즘에는 인터넷 경매를 통해 호텔 매매가 이루어지는 경우도 있습니다. 아직까지 제가 경매를 통해 호텔을 사본적이 없어 장단점 비교가 어렵네요.

 

 

6. Average Published Rate (APR)

The average published rate is measured by averaging the range of published room rates for various room sizes (single, double, etc.) during different times of the year. When hotels in our census database do not report data to STR, an estimate of actual average daily rate is derived using published rates.

• 공시가 정도로 봐야 할까요? 원래 공시가란 공공기관에서 공개적으로 개시한 가격을 의미 한답니다. STR에서는 STAR에 참여 안하는 호텔들의 공시가 정보를 수합하여 예상 ADR을 계산하고 있습니다. 이 정보들은 Market Performance / Market ADR을 계산하는데 쓰이게 됩니다. 미국 호텔들의 STR 참여도는 참 높은데 아직까지 30% 정도의 호텔들 (소유모 호텔들과 독립 호텔들)은 참여하지 않고 있답니다.