호텔은 Investment Risk가 높기만 한 산업인가?

일반적으로 불경기 상황이 오면, 호텔은 ADR을 낮추고 비용(Cost)을 줄이는 쪽에 초점을 맞추는 경우가 많습니다. 이 방안은 불경기가 장기화 되었을 경우에는 지속가능하지 못한 방법이고, 호텔의 수익과 자산의 수명을 낮추게 되어 악순환이 반복되게 됩니다.

예를 들어, 불경기 동안 자산의 유지관리 (특히 MEP – Mechanical, Electrical and Plumbing engineering)를 소홀히 하거나 리노베이션을 계속하여 미뤄 두었다면, 몇 년 뒤에는 호텔 고객들이 인지할 정도로의 문제가 발생할 것이고, 경기가 회복 되었을때에는 고객들이 기피하는 호텔이 될 것입니다. 호텔 자산에 문제가 발생하고 있다는 걸 인지한 오너는 늦게나마 경기가 좋을때 리노베이션을 단행하게 되고, 호텔의 운영이 정상화 되었을때 또 다른 불경기를 맞이할 확률이 높게 됩니다. 이런 악숙환을 반복하다 보면 그런 오너들은 호텔에 대해 Investment Risk가 높다고 인식이 됩니다.

그런데, 호텔 산업이 Risk만 높은 산업이라면 세계 최대의 사모펀드인 Blackstone은 왜 많은 비중을 호텔 산업에 투자하고 있는 것일까요? Blackstone Mortgage Trust은 Office (44%) 다음으로 Hotel (23%)에 두번째로 많이 투자하고 있습니다. 아쉽게도 Blackstone Real Estate Partner (BREP)가 호텔에 투자하고 있는 비율을 찾을 수 는 없었지만, BREP가 호텔 부동산에 많은 돈을 투자하고 있는 것은 맞습니다.

Blackstone같이 똑똑한 투자가는 호텔투자의 Risk를 줄이고 Return을 높이는 방법을 알고 있는 것이 겠지요.

Hotel Investment Risk를 줄이는 제 생각은 다음에....