호텔 투자개발을 하는데 오퍼레이션의 경력이 꼭 필요한가요?

"호텔 투자개발을 하는데 오퍼레이션의 경력이 꼭 필요한가요?"

참으로 민감한 질문이라 글 쓰는데 조심 스럽습니다. 호텔의 중요 부분이 오퍼레이션 이긴 한데, 현실에서 투자개발에 참여하는사람들은 오퍼레이션 경력을 가진 사람들이 많지 않기 때문입니다.

이건 제가가 경험하고 보아온 걸을 토대로 작성한 것이므로, 혹시 다른 의견이 있을 수 있습니다. 

호텔 투자개발에 관련된 사람들은 투자자를 설득하여 호텔을 짓거나 저평가 되어있는 호텔을 사들여 리노베이션을 통한 호텔 자산의 리포지셔닝을 주로 하게 됩니다. Market Feasibility (시장성 분석), Pro Forma (프로젝션), Return on Investment (투자분석), Management or Franchise Contract negotiation, Joint Venture Agreement, Loan Agreement, Asset Management 등등의 일들을 주로 하게 됩니다. 이런 업무를 하는데에는 Real Estate & Finance 지식과 경험이 많이 필요합니다.

종종 건설사 쪽에서 호텔 투자개발을 이끄는 경우도 있습니다. 초기 투자비용(건설비용)을 낮춤으로서 최대의 ROI를 이끌어 낼 수 있기에 건설사도 호텔 투자개발을 잘 이끌 수 있습니다. 이들의 초점은 주로 Architect, Interior Design, Construction Costs, FF&E, Financing Costs 등에 맞춰지게 됩니다. 이런 업무를 하는데에는 Architect or Engineering 지식과 경험이 많이 필요합니다.

그런데 제가 학부에서 배운 호텔경영은 객실관리론, 호텔 마케팅, 식음료 관리론, 호텔 인사관리론 등과 같이 대부분 호텔을 운영하는데 필요한 지식과 경영학 위주로 배웠습니다. 따라서 학부를 졸업하고 나서는 호텔에서 일하는 것을 자연스럽게 여겼지요. 하지만 호텔 부동산 개발자로서 필요한 지식은 많이 배우지 못했습니다. 따라서 호텔의 오퍼레이션을 경험한 사람들이 투자개발 쪽으로 가기 위해서는 Real Estate & Finance 쪽의 공부를 하거나 Architect/Engineering 쪽의 공부를 해야 합니다. 대부분의 호텔 오퍼레이션을 겪었던 사람들은 문과생으로 Real Estate & Finance 쪽의 공부를 선택 후 호텔 투자개발 쪽으로 넘어오게 됩니다.

그런데 오퍼레이션 경험 없이 호텔경영 학부 만으로 호텔 컨설팅 회사에 들어가는 사람들이 많습니다. 물론 이들은 호텔전공 뿐만 아니라 Finance 공부를 많이 한 학생들일 것입니다 (아니라면 인터뷰에서 떨어졌겠죠). 막 학부를 졸업한 학생들은 백지장과 같아서 컨설팅 회사에서 가르치는 데로 다 받아들이게 됩니다. 한 2년 정도 후에는 Market Feasibility를 할 수 있게 되고, 점점 Pro Forma와 ROI를 이해하게 됩니다. (참고로 operation / asset management 쪽의 consulting은 성격이 약간 다르며 오퍼레이션의 경험이 중요합니다)

이제 위의 질문에 대한 답을 해보면, 호텔 투자개발을 하는데 오퍼레이션의 경험이 있으면 참 좋습니다. 하지만 없다고 하여 문제 되지는 않습니다. 왜냐하면 호텔 개발은 혼자 하는 것이 아니기 때문입니다. 제가 호텔 개발을 하기 위해서는 Operation, Finance, Architect & Design, Construction, Legal, Brand 등의 사람들을 프로젝트에 불러 들어와 팀을 이끌고 같이 개발합니다. 모든 경험과 지식이 있으면 좋겠지만, 그렇지 않다면 다른 전문가를 섭외하여 충분한 의견을 나누어서 제대로된 투자와 개발을 하면 됩니다. 본인이 부족한 부분이 있으면 다른 사람에게 조언을 얻고 공부를 하여 차근차근 채워 나가면 됩니다.

저는 Architect & Construction 경험과 지식이 부족하지만 다른 부서의 도움으로 몇 개의 호텔 건설을 진행 중에 있습니다. 또 요즘에는 한 변호사와 함께 격주로 공부를 하고 있는데, 저는 그 변호사에게 Finance 수업을, 그 변호사는 저에게 법률 수업을 하고 있답니다. 그리고 둘다 Construction에 대한 지식이 부족하여 외부 수업도 듣고 서로 토론을 통하여 부족한 부분을 채워주고 있습니다. 비록 제가 법률과 건설쪽을 마스터 할 수 없겠지만, 이렇게 공부하고 토론하는 이유는, 제가 다른 팀들과 일할때 좀더 효과적으로 일할 수 있기를 바라기 때문입니다.

모든 호텔 투자가들이 오퍼레이션 경험이 있으면 좋겠지만, 다른 업무를 마스터 하는데도 시간이 많이 걸릴 수 있습니다. Hotel Real Estate Developer가 되려면 유능한 부동산 개발자 밑에서 10년은 배워야 합니다 (참고로 이건 제 이야기가 아니라 저랑 같이 일하는 20년 경력 넘은 부동산 변호사가 저에게 한 이야기 입니다). 따라서 호텔 투자개발을 꿈꾸시는 분들은 30대 중반 전에 호텔 오퍼레이션 경험과 Finance 공부를 끝내고 40대 부터 호텔 투자개발을 이끌어나가시기를 추천 드립니다.

혹시나 하는 노파심에 미리 밝혀 두면, 전 호텔에서 일을 했었고, 지금도 여러 호텔 GM, DOS, Controller들과 같이 일하고 있습니다.