회계 쪽 공부를 먼저 시작하라고 하신 건 어떤 의미에서 말씀하신 건가요?

“회계 쪽 공부를 먼저 시작하라고 하신 건 어떤 의미에서 말씀하신 건가요??”
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“현재 계속해서 회계 공부를 해오고 있는 상태인데, 문득 생각이 든 것이, 정말 회계라는 것이 호텔 투자개발 하는 것과 관련이 깊은지 궁금합니다. 당장에 보기엔 금융과 부동산 쪽이 훨씬 밀접하게 관련있어 보이는데, 회계 쪽을 먼저 시작하라고 하신 건 어떤 의미에서 말씀하신 건가요??”
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오늘 아침에 페친으로 부터 위와같은 질문을 받고 무척 기뻤습니다. 금융과 부동산 공부를 하시기 전에 회계학을 하시고 있다면 위같은 궁금증이 나오는 건 당연합니다. 저는 회계학 공부를 할때 막연하게 나의 미래에 도움이 되겠지라는 생각을 가지고 시작했습니다. 누군가에게 물어볼 사람이 없었거든요. 지금은 회계 지식을 가지고 있는 것이 호텔 부동산 개발에 얼마나 도움이 되는지 자주 느끼고 있답니다.
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결론부터 말씀드리면, 호텔 투자개발을 하는데 회계학 지식이 꼭 필요한 것은 아닙니다. 호텔 투자개발을 하는 사람중에서 회계학을 배우지 않은 사람들도 많이 있습니다. 하지만 제가 회계 쪽 공부를 먼저 시작하라고 말씀 드린 것은, 회계 지식이 Real Estate & Finance공부할때 더 효율적이고 효과적이게 해주기 때문입니다. 
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그 이유를 생각나는 데로 간단하게 말씀 드려 볼께요. 
1. Future Data는 Historical Data에 바탕을 두어야 합니다. 
Accounting은 historical data를 바탕으로 회계법칙 (GAAP or IFRS 등)에 맞게 자료를 만들고 분석하게 됩니다. Finance는 future data를 바탕으로 하는데, 법칙 보다는 일반적으로 통용되는 가정과 가설들을 가지고Projections (Pro Forma)를 만들게 됩니다. 그런데Historical data에 대한 충분한 이해가 없이 future data를 다루는 것은 매우 어렵습니다. Feasibility나 Pro Forma (Projections)에서는 historical data (market 과 해당 호텔자료)에 대한 수집과 분석을 제일 먼저 합니다. 그 후 미래예측을 통한 feasibility와 projection을 하게 되어 있습니다.

2. Accrual Basis와 Cash Basis를 다를 줄 알아야 합니다. 
Accounting을 배울때 현금흐름표가 회계의 꽃 이라는 말을 들은적이 있습니다. 현금주의와 발생주의는 각각의 장단점이 있기에 이 둘을 자유자재로 옮겨 다닐 수 있는 능력이 있다면 회계를 잘할 수 있다고 들었습니다. 
이 현금주의와 발생주의는 Finance에도 적용이 됩니다. Operation Finance와 Project Finance는 주로 accrual basis를 이용하여 budgeting과 projection, NPV, IRR 등을 산출해 냅니다. 그런데 Corporate Finance에서는 waterfall, tax implication, cash projections 등을 더 해야 하는데 이때 accrual basis를 Cash basis로 바꾸어 줄 수 있는 폭넒은 지식이 필요합니다. Accrual basis 상으로는 부채상환에 문제가 없어 보이는 것 같아도 Cash Basis 상으로는 부채상환에 문제가 생길 수 있습니다. 현금주의와 발생주의에 대한 충분한 이해가 없는 상태에서 보고서를 받게 되면, 제대로된 원인 파악과 해결책을 제시하지 못할 수 있습니다. 남에게 의존해야하는 상태가 됩니다.

3. Corporate Tax에 대한 이해가 있어야 합니다. 
부동산 개발에는 tax에 영향을 받는 경우가 많이 있습니다. 우리가 흔히 들었던 리츠 (REITs – Real Estate Investment Trusts)는 double taxation을 막기위해 나타난 investment vehicle입니다. International Investment의 경우에도 초기에 Entity를 어떻게 설정 했느냐에 따라 Tax Rate이 달라지게 됩니다. Depreciation과 amortization도 tax에 영향을 미치기잘 알아두면 정말 좋습니다. 따라서 Tax에 대한 지식이 풍부하다면 호텔개발을 더 잘할 수 있습니다.

4. Accounting과 Finance에서 사용되는 용어는 거이 비슷합니다. 
Finance 공부하는 것이 저에게는 참 어려웠습니다. 생소한 이론과 가정들을 배우고 적용하는데 정말 많은 시간을 보낸것 같습니다. 다행이도 accounting때 배웠던 용어들과 정의들이 finance에서도 그대로 사용되기에, 저는 finance이론을 이해하는데 더 시간을 들일 수 있었습니다.

이 이외에도 더 많은 이유들이 있는데 모두 설명드리지 못해 아쉽네요. 
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제가 젊은 학생들에게 말씀드리고 싶은 것은… 20대에 자신의 밑거름을 위한 공부를 충분히 하시기 바랍니다. 그리고 30대에 본인이 원하는 분야에서 멘토를 두고 차근히 경험을 쌓으시기 바랍니다. 그러고 나서는 본인의 꿈에 도달할 수 있을 것입니다.

종종 본인의 꿈에 가까이 다가가다 보면 더 좋고 새로운 인생의 문이 열리는 경우가 있을 것입니다. 그때 다시 새로운 꿈을 이루기 위해 다른 공부를 시작해도 됩니다.

저는 제 회사에 항상 고마움을 느끼고 있습니다. 제가 하고픈 일을 할 수 있게 해주는데 월급도 주고 있으니까요. 새롭고 어려운 일들이저에게는 반가운데, 그건 제 경험의 level을 높여주기 때문입니다. 이 경험이 다음 일을 할때 얼마나 도움이 될지 안다면, 지금 저에게 주어진 일들을 허투루 보낼 수 없을것 같답니다.

위에 질문은 하신 페친 분은, 본인이 공부하기 힘든 상황임에도 불구하고 회계 공부와 관련 자격증도 따면서 차근차근 미래를 준비하시는 것 같아 참 보기 좋습니다. 시험 합격이나 자격증이 본인의 목표가 되면 안되고, 지금의 공부가 내가 꿈을 이루는데 큰 도움이 된다는 생각을 가지고 있으면 좋겠습니다. 10년~20년 뒤의 이 패친분의 미래가 무척 궁금해 집니다.