4% reserves ‘not enough’

CapEx study authors: 4% reserves ‘not enough’

Hotel News Now (HNN)에 재미있는 분석이 올라 왔네요.

보통 호텔은 4%~5% 정도의 매출을 FF&E Reserve 혹은 CapEx Reserve로 떼어 놓아 비용처리후 은행 구좌에 넣어 둡니다. 리노베이션 같은 큰 자본지출이 있을때 이 구좌에 미리 쌓아 둔 돈을 꺼내에 쓰지요.

그런데 HNN의 뉴스에 따르면 통상적으로 쌓아 두는 4% Reserve로는 실제 리노베이션을 단행할때 턱없이 부족하다는 것입니다. 과거 데이터를 분석하니 매출의 약 8%정도를 떼어 놓아야 한다고 합니다. 이전부터 제 동료들과 대화하여 인지하고 있었는데, HNN이 친절하게 수치화 시켜 주었네요. 다만, HNN 기사에 대해 조금 아쉬운게 있다면.... "4% FF&E Reserve 는 부족하다".. 로만 끝났네요. 해결책이라도 던져주던지...

(HNN 뉴스 링크: http://www.hotelnewsnow.com/…/CapEx-study-authors-4-reserve…)

저는 조금 더 들어가서.... 
그럼 호텔 오너들이 잘못 이해하고 있어서 FF&E Reserve 를4%로 잡은 것일까요? 500억원의 매출을 올리는 호텔이 있다고 하고, 4%의 매출 (20억원)을 매년 은행 구좌에 FF&E Reserve 명목으로 추가로 넣으라면 오너들의 반발이 심할 것입니다. Time Value Money (화폐의 시간가치)라는 의미에서 본다면, 오너는 매년 20억원을 더 받고 싶어 하고 나중에 리노베이션이 발생할때 부족한 만큼의 금액을 채워 넣으려고 할 것입니다. 20억원을 은행에 넣는 것 보다는, 손에 들어온 20억원을 가지고 투자를 하여 금액을 더 키울 수 있을 테니까요.

그런데 문제는 실제 리노베이션을 단행해야할 때에 4%를 넣은 오너가 그 부족한 금액보다 충분히 투자하지 않을때 입니다. 매년 4%만 넣어 놓고, 나중에 리노베이션 할때 Weighted Average로 8%가 필요한데 6%정도 밖에 안되는 축소된 리노베이션을 계획하고 있다면... 호텔 질이 떨어지는 것은 당연한 순수이고, 고객은 안오기 시작하며, 다른 호텔들과의 경쟁에서 떨어지게 되는, 악순환의 연속일 것입니다. 이렇게 되면 호텔투자는 Risk가 높다는 인식을 가지게 되는 것은 당연합니다.

그럼 미국의 기관투자가들은 어떻게 할까요? 4% FF&E가지고는 Soft Good Renovation (carpeting, bedspreads, seating and fabric 등)을 커버하고, Full renovation을 필요로 할때는 호텔을 마켓에 내 놓습니다. 새로운 오너는 은행에서 충분한 금액을 빌려와서 full renovation을 단행하게 됩니다. 이는 부채비용 (cost of debt)이 자기자본 비용 (cost of equity)보다 낮기 때문에 가능한 것이지요. 충분한 리노베이션을 받은 호텔은 꾸준한 성장을 하여, 새로운 오너의 Target Return을 맞출 수 있게 됩니다.

한 오너가 호텔을 장기로 보유하고 있는 것은 좋은 것입니다. 하지만 오너가 충분한 리노베이션을 단행하지 못할 위치에 있다면, 호텔을 판매하고 새로운 오너를 받아들이는 것이 호텔 산업에 이익이 된다고 생각합니다.